VLASNIK STE NEKRETNINE U IZGRADNJI? Evo koje poreske obaveze imate
Vlasnici nepokretnosti u Srbiji imaju obavezu da prijave svaku nekretninu nadležnom poreskom organu, bez obzira na to da li je legalizovana ili se koristi.
Poreska prijava podnosi se u roku od 30 dana od zaključenja ugovora o kupoprodaji, dok obaveza plaćanja poreza nastaje danom sticanja prava, početka korišćenja, osposobljavanja objekta ili izdavanja upotrebne dozvole – u zavisnosti od toga koji od tih trenutaka nastupi prvi.
Kod objekata u izgradnji koji još nisu završeni i nemaju upotrebnu dozvolu, porez se ne plaća odmah po kupovini. Obaveza nastaje tek kada objekat počne da se koristi, bude osposobljen za upotrebu, dobije upotrebnu dozvolu ili na drugi način bude stavljen u funkciju.
Čak i ako vlasnik ne koristi objekat, poreska obaveza može postojati ukoliko je nekretnina osposobljena za korišćenje. Poreski organi pri tome procenjuju stvarno stanje na terenu – da li objekat ima krov, ugrađenu stolariju, osnovne instalacije poput struje, vode i kanalizacije, kao i da li je bezbedan za boravak. Ako su ti uslovi ispunjeni, smatra se da je objekat spreman za korišćenje, pa nastaje i obaveza plaćanja poreza na imovinu.
Takav stav potvrđuje i mišljenje Ministarstva finansija, prema kojem je odlučujuće da li se objekat koristi ili je osposobljen za korišćenje, a ne da li je izdata upotrebna dozvola. Kada se zgrada sastoji od više funkcionalnih celina, svaka se posmatra zasebno. Tako će porez biti obračunat za lokal koji je završen i koristi se, dok stan koji još nije osposobljen neće biti oporezovan.
Posebna pravila za velike objekte u izgradnji
Prema rečima advokata Branislava Vještice, za zgrade ili njihove funkcionalne celine veće od 500 kvadratnih metara važe posebna pravila.
– Ako objekat nije završen niti se koristi, ali su izvedeni grubi građevinski radovi, poreska obaveza može nastati po isteku pet godina od pravosnažnosti prve građevinske dozvole, odnosno sedam godina ako je rok važenja dozvole produžen, ili nakon završetka konstruktivnog sklopa kada dozvola nije izdata – navodi Vještica.
Pod grubim građevinskim radovima podrazumevaju se izvedeni temelji, stubovi, zidovi, tavanica, krov i spoljna stolarija, bez obzira na to da li su završeni fasada ili unutrašnji radovi.
Ministarstvo finansija naglašava da na nastanak poreske obaveze ne utiču promene investitora niti eventualna odstupanja od građevinske dozvole.
– Poreski organi pri utvrđivanju obaveze polaze od stvarnog stanja objekta, a ne od onoga što piše u građevinskoj dokumentaciji. U obračun površine ulaze samo etaže koje su zaista izgrađene. Tako se može dogoditi da se porez plaća samo za deo objekta koji je završen, dok se ostatak još ne oporezuje – objašnjava sagovornik.
Kod nadogradnje postojećih zgrada u obzir se uzima isključivo novoizgrađena površina. Međutim, kada ukupna površina objekta pređe zakonski prag, poreska obaveza obuhvata sve njegove delove, bez obzira na njihovu pojedinačnu veličinu.
Ako investitor proda pojedine stanove ili lokale, poreska obaveza za prodate delove prelazi na kupca, dok za preostali deo objekta obaveza ostaje na investitoru. Presudan trenutak je primopredaja i ulazak kupca u posed, kada se deo zgrade više ne smatra budućom stvari, već oporezivom imovinom.
Bez računa za gradnju veći rizik pri prodaji
Ministarstvo finansija razjasnilo je i kako se utvrđuje kapitalni dobitak kada fizičko lice proda nepokretnost koju je samo izgradilo, ali nema račune za materijal i izvedene radove.
U jednom slučaju vlasnik je pre gotovo dve decenije dobio neuknjižen magacin, koji je potom sopstvenim ulaganjima uredio i godinama izdavao u zakup. Iako je objekat bio oporezovan i korišćen, vlasnik nije sačuvao originalnu dokumentaciju o troškovima gradnje.
Prema Zakonu o porezu na dohodak građana, kapitalni dobitak predstavlja razliku između prodajne i nabavne vrednosti. Kada poreski obveznik ne može da dokaže troškove izgradnje, nabavna vrednost određuje se prema osnovici poreza na imovinu koja je važila u godini nastanka poreske obaveze. To može dovesti do većeg poreskog opterećenja nego da su stvarni troškovi dokumentovani.
Iako nedostatak računa predstavlja problem, Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji dozvoljava da se ulaganja dokazuju i drugim sredstvima. Kao dokaz mogu poslužiti iskazi svedoka, nalazi veštaka, arhivska dokumentacija, uviđaji ili podaci trećih lica.
Advokat Branislav Vještica ističe da Poreska uprava mora da razmatra i dokaze koji idu u korist poreskog obveznika, kao i da primenjuje načelo fakticiteta, odnosno da poreske činjenice utvrđuje prema njihovoj ekonomskoj suštini. On upozorava da je teret dokazivanja u potpunosti na građaninu, zbog čega vlasnici koji su objekte gradili bez potpune dokumentacije treba da prikupe sve raspoložive dokaze o ulaganjima kako bi izbegli da porez bude obračunat prema administrativno utvrđenoj vrednosti.
