ВЛАСНИК СТЕ НЕКРЕТНИНЕ У ИЗГРАДЊИ? Ево које пореске обавезе имате

Пореска пријава подноси се у року од 30 дана од закључења уговора о купопродаји, док обавеза плаћања пореза настаје даном стицања права, почетка коришћења, оспособљавања објекта или издавања употребне дозволе – у зависности од тога који од тих тренутака наступи први.

Код објеката у изградњи који још нису завршени и немају употребну дозволу, порез се не плаћа одмах по куповини. Обавеза настаје тек када објекат почне да се користи, буде оспособљен за употребу, добије употребну дозволу или на други начин буде стављен у функцију.

Чак и ако власник не користи објекат, пореска обавеза може постојати уколико је некретнина оспособљена за коришћење. Порески органи при томе процењују стварно стање на терену – да ли објекат има кров, уграђену столарију, основне инсталације попут струје, воде и канализације, као и да ли је безбедан за боравак. Ако су ти услови испуњени, сматра се да је објекат спреман за коришћење, па настаје и обавеза плаћања пореза на имовину.

Такав став потврђује и мишљење Министарства финансија, према којем је одлучујуће да ли се објекат користи или је оспособљен за коришћење, а не да ли је издата употребна дозвола. Када се зграда састоји од више функционалних целина, свака се посматра засебно. Тако ће порез бити обрачунат за локал који је завршен и користи се, док стан који још није оспособљен неће бити опорезован.

Посебна правила за велике објекте у изградњи

Према речима адвоката Бранислава Вјештице, за зграде или њихове функционалне целине веће од 500 квадратних метара важе посебна правила.

– Ако објекат није завршен нити се користи, али су изведени груби грађевински радови, пореска обавеза може настати по истеку пет година од правоснажности прве грађевинске дозволе, односно седам година ако је рок важења дозволе продужен, или након завршетка конструктивног склопа када дозвола није издата – наводи Вјештица.

Под грубим грађевинским радовима подразумевају се изведени темељи, стубови, зидови, таваница, кров и спољна столарија, без обзира на то да ли су завршени фасада или унутрашњи радови.

Министарство финансија наглашава да на настанак пореске обавезе не утичу промене инвеститора нити евентуална одступања од грађевинске дозволе.

– Порески органи при утврђивању обавезе полазе од стварног стања објекта, а не од онога што пише у грађевинској документацији. У обрачун површине улазе само етаже које су заиста изграђене. Тако се може догодити да се порез плаћа само за део објекта који је завршен, док се остатак још не опорезује – објашњава саговорник.

Код надоградње постојећих зграда у обзир се узима искључиво новоизграђена површина. Међутим, када укупна површина објекта пређе законски праг, пореска обавеза обухвата све његове делове, без обзира на њихову појединачну величину.

Ако инвеститор прода поједине станове или локале, пореска обавеза за продате делове прелази на купца, док за преостали део објекта обавеза остаје на инвеститору. Пресудан тренутак је примопредаја и улазак купца у посед, када се део зграде више не сматра будућом ствари, већ опорезивом имовином.

Без рачуна за градњу већи ризик при продаји

Министарство финансија разјаснило је и како се утврђује капитални добитак када физичко лице прода непокретност коју је само изградило, али нема рачуне за материјал и изведене радове.

У једном случају власник је пре готово две деценије добио неукњижен магацин, који је потом сопственим улагањима уредио и годинама издавао у закуп. Иако је објекат био опорезован и коришћен, власник није сачувао оригиналну документацију о трошковима градње.

Према Закону о порезу на доходак грађана, капитални добитак представља разлику између продајне и набавне вредности. Када порески обвезник не може да докаже трошкове изградње, набавна вредност одређује се према основици пореза на имовину која је важила у години настанка пореске обавезе. То може довести до већег пореског оптерећења него да су стварни трошкови документовани.

Иако недостатак рачуна представља проблем, Закон о пореском поступку и пореској администрацији дозвољава да се улагања доказују и другим средствима. Као доказ могу послужити искази сведока, налази вештака, архивска документација, увиђаји или подаци трећих лица.

Адвокат Бранислав Вјештица истиче да Пореска управа мора да разматра и доказе који иду у корист пореског обвезника, као и да примењује начело фактицитета, односно да пореске чињенице утврђује према њиховој економској суштини. Он упозорава да је терет доказивања у потпуности на грађанину, због чега власници који су објекте градили без потпуне документације треба да прикупе све расположиве доказе о улагањима како би избегли да порез буде обрачунат према административно утврђеној вредности.

Бизнис.рс/Љ.Беговић