KVADRAT ZA KVADRAT? Nije baš tako jednostavno EVO KADA MOŽETE ZAMENITI STAN ZA STAN

Ipak, ono što na prvi pogled deluje jednostavno u praksi nije lako izvesti, jer kod ovakvih dogovora nije presudno koliko nekretnina ima kvadrata, već koliko zaista vredi na tržištu.

U oglasima se mogu pronaći različite kombinacije. Vlasnici stanova u Beogradu i Novom Sadu nude nekretnine u zamenu za kuće, dok vlasnici kuća ponekad traže stan. Ima i onih koji bi apartman na Zlatiboru ili Kopaoniku zamenili za stan u Beogradu.

Na portalu 4zida, na primer, vlasnik nudi trosoban stan u Paraćinu za garsonjeru ili manju kuću u okolini. U Kragujevcu se nudi kuća od 140 kvadrata, vredna 120.000 evra, uz mogućnost zamene za odgovarajući stan, dok bi vlasnik dvosobnog stana u okolini Sombora nekretninu zamenio za manju kvadraturu.

Ipak, kako objašnjava Nikola Radić iz agencije „Ataše nekretnine“, zamena bez doplate najrealnija je onda kada su dve nekretnine približno iste tržišne vrednosti.

NE POSTOJI PRAVILO „KVADRAT ZA KVADRAT“

Ključna stvar kod zamene nije sama kvadratura.

Cena jednog kvadrata stana u Beogradu ne može se jednostavno porediti sa cenom kvadrata apartmana na Zlatiboru, kao što ni dva stana iste površine u različitim delovima Beograda ne moraju imati istu vrednost.

Na cenu utiču lokacija, kvalitet i starost objekta, uknjiženost, parking, spratnost, mogućnost izdavanja, ali i to koliko se nekretnina lako može prodati.

„Ne postoji jedno pravilo tipa ’50 metara kvadratnih apartmana = X metara kvadratnih stana u Beogradu’. Presudna je realna tržišna vrednost, lokacija, kvalitet, starost objekta, uknjiženost, parking, spratnost, potencijal izdavanja i likvidnost“
, objašnjava Radić.

Zbog toga apartman od 50 kvadrata na dobroj lokaciji na Zlatiboru ili Kopaoniku može po vrednosti odgovarati manjem stanu u Beogradu na skupljoj lokaciji, većem stanu na povoljnijoj lokaciji ili stanu uz određenu doplatu.

GDE SU NAJREALNIJE ZAMENE?

Zamene bez doplate najčešće su moguće između nekretnina slične vrednosti, a najlakše ih je pronaći unutar istog grada ili između sličnih lokacija i kategorija nekretnina.

U Beogradu je, recimo, moguća zamena stana u jednom naselju za stan slične vrednosti u drugom. Kao primeri se navode Mirjevo i Vidikovac ili Karaburma i Medaković.

Prema podacima iz oglasa na portalu 4zida, prosečna cena kvadrata stanova u staroj gradnji na Vidikovcu i Karaburmi iznosi oko 2.700 evra, dok je u Mirjevu oko 2.400 evra.

Ipak, ni prosečna cena nije garancija. Kod pojedinačnih oglasa u Mirjevu se, na primer, teško pronalaze manji stanovi do 40 kvadrata po ceni nižoj od 3.000 evra za kvadrat.

Slično važi i za druge gradove i turističke centre – zamena je moguća ukoliko se realna vrednost nekretnina približno poklapa.

ŠTA JE PREDNOST, A ŠTA MANA?

Najveća prednost zamene je to što vlasnik ne mora prvo da proda svoju nekretninu, pa tek onda da traži drugu. Na taj način može da promeni strukturu svoje imovine – da veliki stan zameni za dva manja, stan za kuću ili gradsku nekretninu za apartman.

U određenim slučajevima zamena može da smanji i potrebu za dodatnim finansiranjem ili kreditom.

Međutim, problem je što je mnogo teže pronaći dve strane kojima istovremeno odgovaraju nekretnina, lokacija, cena i uslovi.

Kod klasične prodaje vlasnik ima mnogo veći broj potencijalnih kupaca, dok se kod zamene krug zainteresovanih značajno sužava. Dodatni problem može biti i utvrđivanje realne vrednosti obe nekretnine, naročito kada jedna strana treba da doplati razliku.

Zato oglas u kojem piše „dolazi u obzir zamena“ ne mora da znači da vlasnik aktivno traži drugu nekretninu. U mnogim slučajevima prodaja za novac i dalje je prva opcija, dok je zamena samo mogućnost ako se pojavi odgovarajuća ponuda.

ZAMENA JE PRAVNO MOGUĆA, ALI TREBA PROVERITI OBE NEKRETNINE

Zamena nekretnina predstavlja drugačiji način realizacije prodaje. Umesto da se nekretnina plati isključivo novcem, kao protivvrednost se prihvata druga nekretnina, uz eventualnu doplatu.

Ipak, procedura zahteva posebnu pažnju jer se praktično istovremeno obavljaju dva prenosa svojine – svaka strana prenosi svoju nepokretnost drugoj.

Pre dogovora neophodno je proveriti pravni status obe nekretnine i ugovorom precizno definisati njihove vrednosti, kao i eventualnu doplatu.

Nakon zaključenja ugovora sledi upis prava svojine u katastar, kao i kod drugih oblika prometa nepokretnosti.

Postoji i poreski aspekt, jer se kod zamene poreski tretira svako pravo koje je predmet razmene.

Zato je kod zamene nekretnina najvažnije da se ne gleda samo broj kvadrata. Dva stana, dve kuće ili dva apartmana iste površine mogu imati potpuno različitu vrednost – a upravo je ta vrednost, a ne sama kvadratura, osnova za dobar dogovor.

Euronews