КВАДРАТ ЗА КВАДРАТ? Није баш тако једноставно ЕВО КАДА МОЖЕТЕ ЗАМЕНИТИ СТАН ЗА СТАН

Ипак, оно што на први поглед делује једноставно у пракси није лако извести, јер код оваквих договора није пресудно колико некретнина има квадрата, већ колико заиста вреди на тржишту.

У огласима се могу пронаћи различите комбинације. Власници станова у Београду и Новом Саду нуде некретнине у замену за куће, док власници кућа понекад траже стан. Има и оних који би апартман на Златибору или Копаонику заменили за стан у Београду.

На порталу 4зида, на пример, власник нуди трособан стан у Параћину за гарсоњеру или мању кућу у околини. У Крагујевцу се нуди кућа од 140 квадрата, вредна 120.000 евра, уз могућност замене за одговарајући стан, док би власник двособног стана у околини Сомбора некретнину заменио за мању квадратуру.

Ипак, како објашњава Никола Радић из агенције „Аташe некретнине“, замена без доплате најреалнија је онда када су две некретнине приближно исте тржишне вредности.

НЕ ПОСТОЈИ ПРАВИЛО „КВАДРАТ ЗА КВАДРАТ“

Кључна ствар код замене није сама квадратура.

Цена једног квадрата стана у Београду не може се једноставно поредити са ценом квадрата апартмана на Златибору, као што ни два стана исте површине у различитим деловима Београда не морају имати исту вредност.

На цену утичу локација, квалитет и старост објекта, укњиженост, паркинг, спратност, могућност издавања, али и то колико се некретнина лако може продати.

„Не постоји једно правило типа ’50 метара квадратних апартмана = X метара квадратних стана у Београду’. Пресудна је реална тржишна вредност, локација, квалитет, старост објекта, укњиженост, паркинг, спратност, потенцијал издавања и ликвидност“
, објашњава Радић.

Због тога апартман од 50 квадрата на доброј локацији на Златибору или Копаонику може по вредности одговарати мањем стану у Београду на скупљој локацији, већем стану на повољнијој локацији или стану уз одређену доплату.

ГДЕ СУ НАЈРЕАЛНИЈЕ ЗАМЕНЕ?

Замене без доплате најчешће су могуће између некретнина сличне вредности, а најлакше их је пронаћи унутар истог града или између сличних локација и категорија некретнина.

У Београду је, рецимо, могућа замена стана у једном насељу за стан сличне вредности у другом. Као примери се наводе Мирјево и Видиковац или Карабурма и Медаковић.

Према подацима из огласа на порталу 4зида, просечна цена квадрата станова у старој градњи на Видиковцу и Карабурми износи око 2.700 евра, док је у Мирјеву око 2.400 евра.

Ипак, ни просечна цена није гаранција. Код појединачних огласа у Мирјеву се, на пример, тешко проналазе мањи станови до 40 квадрата по цени нижој од 3.000 евра за квадрат.

Слично важи и за друге градове и туристичке центре – замена је могућа уколико се реална вредност некретнина приближно поклапа.

ШТА ЈЕ ПРЕДНОСТ, А ШТА МАНА?

Највећа предност замене је то што власник не мора прво да прода своју некретнину, па тек онда да тражи другу. На тај начин може да промени структуру своје имовине – да велики стан замени за два мања, стан за кућу или градску некретнину за апартман.

У одређеним случајевима замена може да смањи и потребу за додатним финансирањем или кредитом.

Међутим, проблем је што је много теже пронаћи две стране којима истовремено одговарају некретнина, локација, цена и услови.

Код класичне продаје власник има много већи број потенцијалних купаца, док се код замене круг заинтересованих значајно сужава. Додатни проблем може бити и утврђивање реалне вредности обе некретнине, нарочито када једна страна треба да доплати разлику.

Зато оглас у којем пише „долази у обзир замена“ не мора да значи да власник активно тражи другу некретнину. У многим случајевима продаја за новац и даље је прва опција, док је замена само могућност ако се појави одговарајућа понуда.

ЗАМЕНА ЈЕ ПРАВНО МОГУЋА, АЛИ ТРЕБА ПРОВЕРИТИ ОБЕ НЕКРЕТНИНЕ

Замена некретнина представља другачији начин реализације продаје. Уместо да се некретнина плати искључиво новцем, као противвредност се прихвата друга некретнина, уз евентуалну доплату.

Ипак, процедура захтева посебну пажњу јер се практично истовремено обављају два преноса својине – свака страна преноси своју непокретност другој.

Пре договора неопходно је проверити правни статус обе некретнине и уговором прецизно дефинисати њихове вредности, као и евентуалну доплату.

Након закључења уговора следи упис права својине у катастар, као и код других облика промета непокретности.

Постоји и порески аспект, јер се код замене порески третира свако право које је предмет размене.

Зато је код замене некретнина најважније да се не гледа само број квадрата. Два стана, две куће или два апартмана исте површине могу имати потпуно различиту вредност – а управо је та вредност, а не сама квадратура, основа за добар договор.

Euronews