U OVOM SLUČAJU KOMŠIJA MOŽE DA VAM ZAGORČA ŽIVOT Ako ste zastaklili terasu bez dozvole, posledice mogu biti skupe
Zastakljivanje terase jedna je od najčešćih adaptacija stanova u Srbiji, ali mnogi vlasnici tek naknadno saznaju da takvi radovi ne mogu uvek da se izvedu bez dozvole i saglasnosti stambene zajednice.
Upravo zbog toga problemi najčešće nastaju kada stigne prijava građevinskoj inspekciji, prilikom prodaje stana ili provere dokumentacije.
U praksi se zastakljivanje često svodi na angažovanje majstora koji postavljaju aluminijumske ili PVC profile i staklene površine, nakon čega terasa postaje produžetak stambenog prostora. Međutim, ono što mnogi zanemaruju jeste činjenica da zatvaranje terase može predstavljati intervenciju na zajedničkom delu zgrade.
Fasada nije privatno vlasništvo vlasnika stana
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, fasada predstavlja zajednički deo objekta. U zajedničke delove ubrajaju se konstruktivni elementi zida, izolacija i završna obrada spoljne strane zgrade.
Iako vlasnik koristi svoju terasu, njenim zastakljivanjem menja se spoljašnji izgled objekta. Upravo zbog toga postavljanje staklenih površina, aluminijumskih ili PVC profila ne smatra se isključivo privatnom odlukom jednog stanara.
Da li je zastakljivanje terase legalno?
Legalno zastakljivanje jeste moguće, ali samo ukoliko se ispoštuje propisana procedura.
Zakon o planiranju i izgradnji pravi razliku između adaptacije unutrašnjeg prostora i radova koji menjaju spoljašnji izgled objekta. Budući da zastakljivanje najčešće utiče na izgled fasade, za takve radove neophodno je sprovesti odgovarajući postupak.
U praksi postoje dva načina.
Prvi podrazumeva pribavljanje građevinske dozvole uz kompletnu projektnu dokumentaciju.
Drugi je dobijanje odobrenja za izvođenje radova u skladu sa članom 145 Zakona o planiranju i izgradnji. Zahtev se podnosi elektronskim putem kroz objedinjenu proceduru, a nadležni organ odlučuje u roku od pet radnih dana.
Mnogi greše u jednoj stvari
Veliki broj vlasnika stanova smatra da je dovoljno da sami odluče da zatvore svoju terasu.
Međutim, u praksi se odobrenja najčešće izdaju kada se kroz projekat dokazuje unapređenje energetske efikasnosti cele zgrade ili svih stanova na istoj vertikali.
To znači da u mnogim slučajevima nije dovoljna odluka jednog vlasnika, već je neophodna saglasnost ostalih stanara.
Saglasnost stambene zajednice često je presudna
Pošto fasada predstavlja zajednički deo zgrade, o radovima koji menjaju njen izgled odlučuje skupština stambene zajednice.
Bez potrebne saglasnosti ni uredno pripremljena tehnička dokumentacija često nije dovoljan osnov za izvođenje radova.
Dovoljna je jedna prijava komšije
Građevinska inspekcija može da reaguje na osnovu prijave bilo kog stanara.
Ukoliko inspektori utvrde da je terasa zastakljena bez potrebnih dozvola ili saglasnosti, mogu naložiti obustavu radova ukoliko su oni još u toku, ali i vraćanje objekta u prvobitno stanje.
To u praksi znači uklanjanje kompletne ugrađene konstrukcije.
Za većinu vlasnika najveći problem nije eventualna kazna, već novac uložen u profile, staklo, montažu, hidroizolaciju i druge radove, kao i dodatni troškovi demontaže.
Problem se često otkrije tek kada stan ide na prodaju
Dok vlasnik koristi stan, nelegalno zastakljivanje često ne izaziva nikakve probleme.
Situacija se menja kada dođe do prodaje nekretnine, nasleđivanja ili pokušaja uknjižbe dodatne kvadrature.
Tokom pravne provere dokumentacije kupci, advokati ili banke mogu utvrditi da je terasa zatvorena bez potrebnih odobrenja. Takva situacija može usporiti ili čak ugroziti realizaciju kupoprodaje.
U pojedinim slučajevima upravo nelegalno zastakljena terasa postaje razlog zbog kojeg se čitava procedura značajno komplikuje.
Koliko košta zastakljivanje terase?
Cena zastakljivanja zavisi od sistema koji se ugrađuje.
Klizni aluminijumski sistemi bez termo-prekida uglavnom koštaju između 110 i 140 evra po kvadratnom metru, dok se PVC sistemi najčešće kreću od 80 do 150 evra po kvadratu.
Bezramni klizni sistemi sa kaljenim staklom počinju od oko 280 evra po kvadratnom metru, a u zavisnosti od proizvođača i opreme cena može biti i znatno viša.
Pored same ugradnje, vlasnici moraju računati i na troškove projektne dokumentacije, angažovanja ovlašćenog projektanta i administrativnih taksi.
Upravo zbog dodatnih troškova i vremena potrebnog za pribavljanje dokumentacije mnogi odlučuju da proceduru preskoče.
Zašto se ipak isplati legalno zastakljivanje?
Razlika između legalnog i nelegalnog zastakljivanja nije samo administrativna.
Legalno izvedeni radovi mogu biti evidentirani u dokumentaciji nekretnine, postati predmet uknjižbe i doprineti povećanju evidentirane korisne površine stana.
Sa druge strane, nelegalno zatvorena terasa ostaje van zvaničnih evidencija i može predstavljati ozbiljan problem prilikom prodaje, nasleđivanja ili korišćenja nekretnine kao sredstva obezbeđenja za kredit.
Zbog toga stručnjaci savetuju da se pre početka radova proveri kompletna procedura, jer nekoliko administrativnih koraka može sprečiti mnogo veće probleme i troškove u budućnosti.
