Stan je i do 800 € jeftiniji po kvadratu, ali postoji razlog: Sve više ljudi ipak prihvata ovaj rizik

U takvom tržišnom ambijentu, opcija kupovine stana u ranoj sivoj fazi izgradnje, kada na lokaciji često postoji samo građevinska rupa, deluje kao spasonosno rešenje.
Prvobitna računica investitora privlači kupce popustima koji se kreću od petnaest pa do preko trideset procenata u odnosu na cenu finalizovanog objekta. Za porodice koje ulažu životnu ušteđevinu, ova razlika u ceni predstavlja teorijsku uštedu od nekoliko desetina hiljada evra, što u teoriji zvuči kao savršen budžet za opremanje doma ili drastično smanjenje glavnice stambenog kredita.

Međutim, ekonomska praksa na domaćem terenu brzo razbija ove ružičaste iluzije i pokazuje da niska početna cena često predstavlja samo dobro upakovan marketinški mamac. Finansijski rizici koji prate investiranje u nepostojeće kvadrate mogu vrlo brzo da ponište kompletnu početnu uštedu i kupca uvuku u višegodišnje dugove. 

Ulazak u sivu fazu podrazumeva preuzimanje niza skrivenih obaveza i nepredvidivih troškova koje laici u građevinskom biznisu retko kada unose u svoju početnu matematiku. Od trenutka potpisivanja predugovora pa do konačnog dobijanja ključeva, kupci se suočavaju sa realnošću domaćeg građevinskog sektora, gde ugovoreni rokovi i cene materijala više podsećaju na spisak lepih želja nego na čvrste pravne obaveze.

Problem hroničnog probijanja rokova i trošak paralelnog života

Najveći praktični problem sa kojim se suočava gotovo svaki kupac stana u izgradnji jeste drastično kašnjenje završetka objekta. Domaća gradilišta hronično pate od nedostatka kvalifikovane radne snage, sporog izdavanja neophodnih dozvola i kašnjenja u isporuci građevinskog materijala sa inostranih tržišta. U praksi, projektovani rok useljenja koji investitor svečano obeća prilikom prodaje biva probijen u proseku od šest meseci do čak dve godine.

Za prosečnu porodicu, ovo probijanje rokova predstavlja direktan udarac na mesečni budžet jer stvara ogroman, neplanirani trošak paralelnog života. Kupci koji su uložili gotovinu ili počeli da otplaćuju prve rate stambenog kredita primorani su da tokom svih meseci kašnjenja i dalje plaćaju skupe stanarine za podstanarske stanove. Kada se mesečna kirija pomnoži sa brojem meseci za koje gradilište kasni, prvobitna ušteda na jeftinijem kvadratu bukvalno se topi i preliva na račune stanodavaca.

Pravni pakao nedovršenih zgrada i blokade investitorskih firmi

Najteži i najopasniji scenario kod kupovine stana u sivoj fazi jeste pravni rizik od potpunog zaustavljanja gradnje usled finansijskog kraha preduzimača. Domaće tržište je prepuno firmi koje u projekte ulaze sa minimalnim sopstvenim kapitalom, računajući da će zgradu završiti isključivo od novca koji avansno uplate prvi keš kupci.

Ukoliko prodaja stanova tokom gradnje uspori ili investitor loše proceni troškove, firma brzo upada u blokadu, a radnici napuštaju gradilište. Kupci tada ostaju zarobljeni u pravnom vakuumu, sa uplaćenim novcem i betonskim skeletom zgrade koji nema priključke za struju, vodu i grejanje. Završetak ovakvih objekata u sopstvenoj režiji prevarenih stanara često traje decenijama i zahteva astronomska dodatna finansijska sredstva kroz mučne sudske sporove.

Kako da prepoznate signale za uzbunu

Da se životna investicija ne bi pretvorila u finansijsku propast, pre uplate bilo kakve kapare neophodno je sprovesti detaljnu i nemilosrdnu bezbednosnu proveru preduzimača. Prvi korak je provera finansijskog zdravlja firme kroz javne registre, gde se jasno vidi da li je investitor imao periode blokiranih računa i kako posluje njegova matična kompanija.

Takođe, obilazak prethodnih zgrada koje je isti investitor zidao i razgovor sa tamošnjim stanarima može otkriti dragocene informacije o tome da li je preduzimač sklon kašnjenju i kakav je stvarni kvalitet ugrađenih materijala. Ukoliko investitor nudi drastično nižu cenu kvadrata pod uslovom da mu se celokupan iznos uplati odmah u kešu na samom početku kopanja temelja, to je najčešće prvi i najozbiljniji signal za uzbunu koji ukazuje na to da firma ima ozbiljan problem sa likvidnošću.

Razlika od 300 do 800 evra

Kada se posmatraju konkretne cifre na srpskom tržištu nekretnina, razlika u ceni između rane faze izgradnje i kompletno završenog, useljivog stana jasno pokazuje koliki je stvarni ulog u ovoj igri. U proseku, kvadrat u preprodaji ili useljivoj novogradnji skuplji je za 300 do čak 800 evra u odnosu na najraniju sivu fazu, a tačna razlika direktno zavisi od atraktivnosti i razvijenosti same lokacije.

U Beogradu je jaz između cene stanova u izgradnji i gotovih nekretnina najdublji, pre svega zato što nezadrživi nalet kupaca sa spremnim gotovinskim kapitalom neprestano diktira tempo na tržištu. Na Novom Beogradu, u blokovima i okolini poslovnog kompleksa Airport City, kvadrat se u ranoj sivoj fazi oglašava po ceni od 3.200 do 3.400 evra, dok nakon tehničkog prijema i dobijanja upotrebne dozvole preostali useljivi stanovi skaču na 3.900 do 4.200 evra, što pravi razliku od čak 800 evra po kvadratu.

Za kupce sa plićim džepom, siva faza na perifernim lokacijama poput Mirijeva i Karaburme nudi ulaznu cenu od 1.800 do 1.950 evra, dok gotova novogradnja tamo dostiže između 2.200 i 2.400 evra, sa razlikom od oko 400 do 450 evra. Sličan balans beleži se i na Voždovcu, u okolini naselja Stepa Stepanović i Autokomande, gde stan u sivoj fazi košta oko 2.500 do 2.700 evra, dok useljiv objekat drži cenu od 3.000 do 3.300 evra po kvadratu.

Ušteda od 30.000 evra u korist kupca koji rizikuje

Tržište u Novom Sadu prati sličnu ekonomsku logiku jer se investitorima žuri da izvuku keš na samom početku gradnje kako bi lakše finansirali projekat. Na atraktivnim lokacijama blizu centra kao što je Podbara, siva faza drži cenu od oko 2.300 do 2.500 evra za kvadrat, dok se useljivi kvadrati prodaju za 2.800 do 3.100 evra, praveći razliku od oko 500 do 600 evra. U mirnijim i perifernijim delovima poput Telepa i Adica, siva faza privlači kupce sa cenama od 1.600 do 1.750 evra, dok završen i uknjižen stan na istoj lokaciji dostiže vrednost od 1.950 do 2.150 evra, što predstavlja razliku od 350 do 400 evra po kvadratu.

U gradovima južno od Beograda apsolutne cifre su niže, ali je sam procenat razlike i rizika u ranoj fazi identičan. Niški Pantelej i Palilula u ranoj sivoj fazi nude se za 1.300 do 1.450 evra, dok odmah useljiv stan košta između 1.650 i 1.800 evra, što znači da je kvadrat u gotovom objektu skuplji za oko 350 evra. U Kragujevcu, na lokacijama oko Centra i Erdoglije, cena u sivoj fazi se kreće oko 1.400 evra, dok useljiv objekat dostiže između 1.700 i 1.750 evra po kvadratu, donoseći preduzimačima dodatnih 300 do 350 evra po svakom završenom kvadratu.

Kada se sve ove cifre pretoče u konkretan primer stana od 60 kvadratnih metara na prosečnoj beogradskoj lokaciji gde razlika iznosi oko 500 evra po kvadratu, matematika je potpuno jasna. Stan kupljen u sivoj fazi po ceni od 2.500 evra košta ukupno 150.000 evra, dok potpuno isti useljiv stan dostiže cenu od 180.000 evra. Ova prividna i privlačna ušteda iznosi tačno 30.000 evra u korist kupca koji rizikuje.

Ipak, analitičari upozoravaju da ako zgrada kasni prosečnih 18 meseci, kupac gubi oko 7.000 do 9.000 evra samo na plaćanje kirije za podstanarski život, a kada se tome dodaju unutrašnji završni radovi i opremanje koji zbog poskupljenja majstora i materijala redovno probijaju budžet, od papirne uštede na kraju realno ostane jedva polovina, dok je sav rizik tokom gradnje bio isključivo na leđima kupca.

biznis.kurir.rs