Стан је и до 800 € јефтинији по квадрату, али постоји разлог: Све више људи ипак прихвата овај ризик

У таквом тржишном амбијенту, опција куповине стана у раној сивој фази изградње, када на локацији често постоји само грађевинска рупа, делује као спасоносно решење.
Првобитна рачуница инвеститора привлачи купце попустима који се крећу од петнаест па до преко тридесет процената у односу на цену финализованог објекта. За породице које улажу животну уштеђевину, ова разлика у цени представља теоријску уштеду од неколико десетина хиљада евра, што у теорији звучи као савршен буџет за опремање дома или драстично смањење главнице стамбеног кредита.

Међутим, економска пракса на домаћем терену брзо разбија ове ружичасте илузије и показује да ниска почетна цена често представља само добро упакован маркетиншки мамац. Финансијски ризици који прате инвестирање у непостојеће квадрате могу врло брзо да пониште комплетну почетну уштеду и купца увуку у вишегодишње дугове. 

Улазак у сиву фазу подразумева преузимање низа скривених обавеза и непредвидивих трошкова које лаици у грађевинском бизнису ретко када уносе у своју почетну математику. Од тренутка потписивања предуговора па до коначног добијања кључева, купци се суочавају са реалношћу домаћег грађевинског сектора, где уговорени рокови и цене материјала више подсећају на списак лепих жеља него на чврсте правне обавезе.

Проблем хроничног пробијања рокова и трошак паралелног живота

Највећи практични проблем са којим се суочава готово сваки купац стана у изградњи јесте драстично кашњење завршетка објекта. Домаћа градилишта хронично пате од недостатка квалификоване радне снаге, спорог издавања неопходних дозвола и кашњења у испоруци грађевинског материјала са иностраних тржишта. У пракси, пројектовани рок усељења који инвеститор свечано обећа приликом продаје бива пробијен у просеку од шест месеци до чак две године.

За просечну породицу, ово пробијање рокова представља директан ударац на месечни буџет јер ствара огроман, непланирани трошак паралелног живота. Купци који су уложили готовину или почели да отплаћују прве рате стамбеног кредита приморани су да током свих месеци кашњења и даље плаћају скупе станарине за подстанарске станове. Када се месечна кирија помножи са бројем месеци за које градилиште касни, првобитна уштеда на јефтинијем квадрату буквално се топи и прелива на рачуне станодаваца.

Правни пакао недовршених зграда и блокаде инвеститорских фирми

Најтежи и најопаснији сценарио код куповине стана у сивој фази јесте правни ризик од потпуног заустављања градње услед финансијског краха предузимача. Домаће тржиште је препуно фирми које у пројекте улазе са минималним сопственим капиталом, рачунајући да ће зграду завршити искључиво од новца који авансно уплате први кеш купци.

Уколико продаја станова током градње успори или инвеститор лоше процени трошкове, фирма брзо упада у блокаду, а радници напуштају градилиште. Купци тада остају заробљени у правном вакууму, са уплаћеним новцем и бетонским скелетом зграде који нема прикључке за струју, воду и грејање. Завршетак оваквих објеката у сопственој режији преварених станара често траје деценијама и захтева астрономска додатна финансијска средства кроз мучне судске спорове.

Како да препознате сигнале за узбуну

Да се животна инвестиција не би претворила у финансијску пропаст, пре уплате било какве капаре неопходно је спровести детаљну и немилосрдну безбедносну проверу предузимача. Први корак је провера финансијског здравља фирме кроз јавне регистре, где се јасно види да ли је инвеститор имао периоде блокираних рачуна и како послује његова матична компанија.

Такође, обилазак претходних зграда које је исти инвеститор зидао и разговор са тамошњим станарима може открити драгоцене информације о томе да ли је предузимач склон кашњењу и какав је стварни квалитет уграђених материјала. Уколико инвеститор нуди драстично нижу цену квадрата под условом да му се целокупан износ уплати одмах у кешу на самом почетку копања темеља, то је најчешће први и најозбиљнији сигнал за узбуну који указује на то да фирма има озбиљан проблем са ликвидношћу.

Разлика од 300 до 800 евра

Када се посматрају конкретне цифре на српском тржишту некретнина, разлика у цени између ране фазе изградње и комплетно завршеног, усељивог стана јасно показује колики је стварни улог у овој игри. У просеку, квадрат у препродаји или усељивој новоградњи скупљи је за 300 до чак 800 евра у односу на најранију сиву фазу, а тачна разлика директно зависи од атрактивности и развијености саме локације.

У Београду је јаз између цене станова у изградњи и готових некретнина најдубљи, пре свега зато што незадрживи налет купаца са спремним готовинским капиталом непрестано диктира темпо на тржишту. На Новом Београду, у блоковима и околини пословног комплекса Аирпорт Цитy, квадрат се у раној сивој фази оглашава по цени од 3.200 до 3.400 евра, док након техничког пријема и добијања употребне дозволе преостали усељиви станови скачу на 3.900 до 4.200 евра, што прави разлику од чак 800 евра по квадрату.

За купце са плићим џепом, сива фаза на периферним локацијама попут Миријева и Карабурме нуди улазну цену од 1.800 до 1.950 евра, док готова новоградња тамо достиже између 2.200 и 2.400 евра, са разликом од око 400 до 450 евра. Сличан баланс бележи се и на Вождовцу, у околини насеља Степа Степановић и Аутокоманде, где стан у сивој фази кошта око 2.500 до 2.700 евра, док усељив објекат држи цену од 3.000 до 3.300 евра по квадрату.

Уштеда од 30.000 евра у корист купца који ризикује

Тржиште у Новом Саду прати сличну економску логику јер се инвеститорима жури да извуку кеш на самом почетку градње како би лакше финансирали пројекат. На атрактивним локацијама близу центра као што је Подбара, сива фаза држи цену од око 2.300 до 2.500 евра за квадрат, док се усељиви квадрати продају за 2.800 до 3.100 евра, правећи разлику од око 500 до 600 евра. У мирнијим и перифернијим деловима попут Телепа и Адица, сива фаза привлачи купце са ценама од 1.600 до 1.750 евра, док завршен и укњижен стан на истој локацији достиже вредност од 1.950 до 2.150 евра, што представља разлику од 350 до 400 евра по квадрату.

У градовима јужно од Београда апсолутне цифре су ниже, али је сам проценат разлике и ризика у раној фази идентичан. Нишки Пантелеј и Палилула у раној сивој фази нуде се за 1.300 до 1.450 евра, док одмах усељив стан кошта између 1.650 и 1.800 евра, што значи да је квадрат у готовом објекту скупљи за око 350 евра. У Крагујевцу, на локацијама око Центра и Ердоглије, цена у сивој фази се креће око 1.400 евра, док усељив објекат достиже између 1.700 и 1.750 евра по квадрату, доносећи предузимачима додатних 300 до 350 евра по сваком завршеном квадрату.

Када се све ове цифре преточе у конкретан пример стана од 60 квадратних метара на просечној београдској локацији где разлика износи око 500 евра по квадрату, математика је потпуно јасна. Стан купљен у сивој фази по цени од 2.500 евра кошта укупно 150.000 евра, док потпуно исти усељив стан достиже цену од 180.000 евра. Ова привидна и привлачна уштеда износи тачно 30.000 евра у корист купца који ризикује.

Ипак, аналитичари упозоравају да ако зграда касни просечних 18 месеци, купац губи око 7.000 до 9.000 евра само на плаћање кирије за подстанарски живот, а када се томе додају унутрашњи завршни радови и опремање који због поскупљења мајстора и материјала редовно пробијају буџет, од папирне уштеде на крају реално остане једва половина, док је сав ризик током градње био искључиво на леђима купца.

biznis.kurir.rs