NERETKO, TRI TIPA NEKRETNINA BRŽE SE ISPLATE KAO INVESTICIJE  Srbi rado ulažu u "novi trend", a lokacija je često i presudna za cenu kvadrata

Živeti od izdavanja nekretnina danas deluje kao vrlo zahvalan izbor.

Ali nije svejedno u kakvu nekretninu se investira. Nešto se više i brže isplati, za neke kvadrate su potrebne godine ali ima i onih koji su dopuna kućnom budžetu ili buduća penzija. Treba imati na umu finansijsku logiku, tržišne pokazatelje i strategiju povraćaja investicije u zavisnosti od tipa nekretnine.

Ako poredimo garsonjeru, garažu ili lokal kao tri moguće investicije, svaka sa sobom nosi određeni rizik ali i dobit.

Garsonjere – najstabilniji i najbrži povrat

- Investiranje u garsonjeru nudi najstabilniji i najbrži povrat novca. Garaža je niskorizična ali sa skromnim prinosom. Dok je kod lokala visok potencijal, ali visok je i rizik - kaže za 4zida Marijana Todorović iz Europolis nekretnina.

Kako objašnjava, garsonjere su veoma tražene za izdavanje, naročito u velikim gradovima kao što su Beograd, Novi Sad i Niš. Male kvadrature znače i manji godišnji porez, a stabilna potražnja omogućava relativno brz povraćaj kapitala. To je nekih 15 do 17 godina.

Na atraktivnim lokacijama, dodaje sagovornica, garsonjere su idealne za posao „stan na dan“, što povećava brzinu povrata investicije.

- U početku je za garsonjeru potrebna veća inicijalna investicija a tu je i pitanje održavanja i promene stanara. Međutim, prednosti tog tipa nekretnine su što je idealna za dugoročno iznajmljivanje i što joj raste vrednosti kroz određeno vreme - govori Todorović.

Garaže – niskorizične ali sa skromnim prinosom

Čini se da su gradovi prepuni automobila i da je problem sa parkingom postao sve veći izazov. Odatle ideja da se investira u garažno mesto. Ipak, Todorović istče da je garaža niskorizična investicija, ali sa skromnim prihodom.

- Prednosti ulaganja u garažu su niska cena, naročito van centra, skoro nikakvi troškovi održavanja i ona je uvek potrebna u naseljenim mestima. Mana su niža stopa povrata novca kao i moguća ograničenja u urbanističkim planovima. Ova vrsta nepokretnosti je idealna za pasivne investitore - priča Todorović.

Lokali – veliki potencijal ali i visok rizik

Šoping se seli van centra grada. Veliki tržni centri zatvorili su mnoge lokale koji su se nalazili u centru grada. Ipak, Todorović kaže da kupovina lokala ima veliki potencijal, ali da predstavlja i veliki rizik.

- Lokali mogu doneti najveći prinos ukoliko je lokacija dobra i zakupac stabilan, recimo franšiza, apoteka ili neki lanac prodavnica. Rizici mogu da budu duži period bez zakupaca, veliki troškovi adaptacije kao i oscilacije u potražnji - kaže Todorović.

Lokali su idealni za iskusne investitore sa dobrom procenom mikrolokacije i zakupaca.

Najjeftinije je uložiti novac u garažu

Cene garaža po kvadratu u Beogradu i Novom Sadu kreće se od 1.500 do 3.000 evra. Prosečna garaža u ovim gradovima košta od 15.000 do 30.000 evra.

Todorović kaže da lokal od 50 kvadrata u ovim mestima može da košta od 2.500 do 4.000 evra po kvadratu. Da biste postali vlasnik lokala u Beogradu ili Novom Sadu morate da izdvojite između 100.000 i 250.000 evra, kaže Todorović.

Poređenje cena (2025. godina, orijentaciono za Beograd i Novi Sad): Lokacija je često i presudna za cenu kvadrata

Lokacija je često i presudna za cenu kvadrata

Mikrolokacija je ključ. Dve iste garaže u različitim delovima istog naselja mogu imati drastično različitu traženost. Isto važi za lokale – pešačka zona je zlatna lokacija.

Tako, poslovni prostor od 396 kvadrata, u strogom centru Beograda, na sajtu 4zida oglašen je po ceni od 1,8 miliona evra. Kvadrat košta 4.545 evra. Na Terazijama u glavnom gradu Srbije, za lokal od 207 kvadrata treba izdvojiti 1.550.000 evra što je 7.488 evra po kvadratu.

Čija renta donosi više para?

U Novom Sadu i Beogradu garsonjera mesečno vlasniku može da donese prihod od 350 do 550 evra, u zavisnosti od sređenosti i lokacije.

Garaža može da se izda za nekih 70 do 150 evra, a lokal može mesečno da prihoduje od 500 do 2.000 evra, objašnjava Todorović.

- Garsonjere imaju najstabilnije zakupce, studenti, samci, digitalni nomadi. Lokali, međutim, mogu da donesu veliki profit, ali zahtevaju više angažovanja i pregovore sa zakupcima - ističe ona.

- Investitori često kupuju garažu i stan, ali kada izdaju, to rade odvojeno. Time više zarade, jer je garaža traženija kada je odvojena od stana - ističe Todorović.

Ukoliko je cilj stabilan mesečni prihod i vrednost kroz vreme, garsonjera je najbolja investicija. Ko želi nisku ulaznu cenu i bez mnogo angažmana, garaža je idealna. Ko traži visok prinos i ima kapacitet da čeka i pregovara, lokal može doneti najviše — ali sa većim rizikom.

Više rizika, više para

Ko želi veću zaradu treba da uloži u lokal. Ali pare tu ne padaju tako lako s neba, već je potrebno umeće pregovaranja i strpljenje.

Ukoliko zakupac pokriva sve režije i PDV čist prihod može biti vrlo konkurentan. Naročito ako su u pitanju dugoročni zakupci, koji lokal rentiraju na pet i više godina.

Ponekad ugovori sa firmama imaju i klauzole o usklađivanju sa inflacijom čime se prihod štiti od gubitka realne vrednosti.

Apoteke, brendirani marketi, franšize i stomatološke ordinacije često uzimaju prostor na 5 i više godina, sa opcijom produženja. To smanjuje rizik i omogućava predvidljivost.

Međutim, ni vlasnicima lokala nije sve med i mleko – izazovi su stalno prisutni.

- Ako lokal ostane prazan šest meseci do godinu dana, on postaje teret. Tražnja je nestabilna, neke delatnosti su osetljive i prvi će otići ukoliko dođe do krize, a to su kafići i saloni - kaže Todorović.

Kako da odlučite gde da uložite – stabilnost, jednostavnost ili potencijal zarade?

Investiranje u nekretnine i dalje je jedan od najpouzdanijih načina očuvanja i uvećanja kapitala. Ipak, izbor između garsonjere, garaže i lokala treba da bude u skladu sa investicionim ciljevima i spremnošću na rizik.

 (Telegraf Biznis)