„SVOJ NA SVOME“ NA DELU: Ovih 5 činjenica vam niko ne govori pre upisa NELEGALNOG OBJEKTA

U oktobru 2025. godine Narodna skupština usvojila je Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima („Sl. glasnik RS“, br. 91/2025), koji uvodi poseban režim za upis objekata izgrađenih bez građevinske ili upotrebne dozvole – u javnosti poznat kao „Svoj na svome“.

Iako se ovaj zakon često doživljava kao jednostavno rešenje za legalizaciju nelegalnih objekata, njegova primena u praksi otvara niz pravnih, poreskih i tehničkih pitanja. 

Upis u katastar ne znači automatsko rešavanje imovinsko-pravnih odnosa, niti oslobađa vlasnike dodatnih obaveza i odgovornosti koje mogu nastupiti tek nakon evidentiranja.

U nastavku teksta gradnja.rs predstavlja pet ključnih činjenica koje je neophodno znati pre pokretanja postupka upisa nelegalnog objekta.

1. Upis u katastar ne rešava vlasničke i imovinske sporove

Zakon propisuje način i postupak evidentiranja i upisa prava na nepokretnostima, kao i pravne posledice upisa u katastar nepokretnosti.

Međutim, sam upis prava svojine u katastar ne znači automatsko rešavanje imovinsko-pravnih sporova:

-Ne rešava eventualne sukobe sa drugim suvlasnicima ili vlasnicima zemljišta.

-Ne zamenjuje postupke sudskog utvrđivanja prava na zemljištu ili objektu.

-Ne otklanja moguće zabeležbe ili druge terete koji opterećuju pravo svojine.

Drugim rečima, evidentiranje objekta ne garantuje čistu imovinsko-pravnu poziciju bez dodatnih pravnih radnji.

2. Porez na imovinu se često obračunava i unazad, po nekoliko godina

Jedna od najznačajnijih posledica evidentiranja nelegalnog objekta po Zakonu o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima jeste obaveza plaćanja poreza na imovinu, koja najčešće uključuje i retroaktivne obaveze za period pre upisa.

Pored naknade za evidentiranje propisane ovim zakonom, prethodno neplaćeni porezi na imovinu mogu biti predmet naknadne naplate od strane lokalne poreske administracije.

Osnovna pravna osnova za porez na imovinu

Prema Zakonu o porezima na imovinu, porez na imovinu se plaća za sve nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije na osnovu prava svojine ili drugih prava na nepokretnosti predviđenih zakonom. Obaveza plaćanja poreza nastaje kada pojedinac ili pravno lice ima stvarno ekonomsko uživanje ili posed nepokretnosti, bez obzira na to da li je objekat evidentiran u katastarskim evidencijama ili nije.

To znači da se porez na imovinu ne odnosi samo na pravno evidentirane objekte, već na sve građevine koje se koriste kao imovina, uključujući i nelegalne.

Ako započnete postupak evidentiranja nelegalnog objekta danas, porez koji se traži može obuhvatiti period mnogo pre podnošenja zahteva.

Kako to izgleda u praksi?

Poreski organi (najčešće lokalne samouprave) utvrđuju porez na imovinu za nelegalne objekte unazad („retroaktivno“) — obično za period od tri do pet godina pre evidentiranja ili otkrića objekta.

Razlog za to jer se smatra da je poreska obaveza nastala u momentu kada je objekat faktički postojao i korišćen, a ne tek kada je upisan u katastar.

Ovo znači da čak i ako započnete postupak evidentiranja nelegalnog objekta danas, porez koji se traži može obuhvatiti period mnogo pre podnošenja zahteva.

Prema važećoj poreskoj praksi:

Nelegalno izgrađeni objekti se već sada tretiraju kao poresko oporeziva imovina, jer se porez na imovinu primenjuje na sve nekretnine na teritoriji Srbije, o čemu postoje brojni primeri lokalnih poreskih rešenja kojima se poreska osnovica utvrđuje i za nelegalne prostore.

Novi zakon o evidentiranju nelegalnih objekata samo širi bazu obveznika poreza na imovinu i više osigurava da lokalne samouprave identifikuju takve objekte, ali ne oslobađa obaveze poreza.

Drugim rečima, obaveza nije vezana samo za trenutak legalizacije ili upisa — poreska obaveza nastaje danom kada objekat postoji i koristi se kao imovina.

Šta to znači za vlasnike nelegalnih objekata

Lokalni poreski organ može utvrditi retroaktivne poreske obaveze za period korišćenja objekta pre upisa.

Porez nije obavezan samo za buduće godine — može se obračunati i za prijašnje godine, često do tri do pet godina unazad.

U praksi to znači značajne finansijske obaveze koje mogu biti neplanirane ako se o njima nije ranije razmišljalo.

3. Nelegalni delovi objekta mogu dovesti u pitanje i legalni deo

Prema Zakonu, predmet evidentiranja i upisa su objekti ili njihovi delovi izgrađeni suprotno propisima, što znači da ukoliko želite da evidentirate i nelegalni deo koji ste dogradili na već postojećem objektu koji je upisan sa upotrebnom dozvolom to možete, ali pre nego što to učinite treba da znate sledeće:

Ako je samo jedan deo objekta legalan, a deo koji je nelegalno dograđen zauzima tuđe zemljište postoji rizik da nadležni organ ne prihvati upis ili da takav upis bude uslovljen uklanjanjem spornih delova.

U ekstremnim slučajevima, celo vlasništvo nad objektom može biti dovedeno u pitanje zbog pravne kolizije između legalnog i nelegalnog segmenta.

4. Evidentiranje objekta ne oslobađa prekršajne ni krivične odgovornosti

Zakon uređuje posebne uslove i postupke za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, ali ne ukida postojeće odredbe drugih propisa kojima se uređuju odgovornosti za bespravnu gradnju, prekoračenje građevinskih dozvola i druge prekršaje ili krivična dela.

Drugim rečima:

Čak i ako je objekat evidentiran i upisan u katastar, potencijalna krivična odgovornost za nelegalnu gradnju ostaje na snazi prema opštim propisima (npr. Zakonu o planiranju i izgradnji i relevantnim krivičnim odredbama).

Sudski i inspekcijski postupci mogu biti pokrenuti nezavisno od samog postupka evidentiranja.

Čak i ako je objekat evidentiran i upisan u katastar, potencijalna krivična odgovornost za nelegalnu gradnju ostaje na snazi.

5. Država ne garantuje bezbednost objekta, a odgovornost ostaje na vlasniku

Posebna odredba Zakona (član 5, stav 2) jasno navodi da Republika Srbija ne garantuje bezbednost i sigurnost korišćenja objekta koji je evidentiran po ovom zakonu, uključujući njegove delove ili posebne delove. Ova odredba stavlja odgovornost za bezbednost objekta na vlasnika, a ne na državu.

Za vlasnike to znači:

Ukoliko žele da budu sigurni u bezbednost svog objekta ili dela objekta neophodno je da odrade stručnu tehničku proveru stabilnosti i bezbednosti objekata.

Evidentiranje ne znači automatski ispunjenje uslova za upotrebnu dozvolu.

Prilikom elementarnih nepogoda i vanrednih situacija država ne snosi odgovornost i pitanje je da li će biti omogućena naplate odštete od države.

Podizanje kredita i osiguranje same nekretnine će verovatno biti otežano.

Zaključak

Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima jeste važan administrativni instrument za formalizaciju vlasničkih prava na objektima izgrađenim bez dozvole. Međutim, kao što pokazuju njegove odredbe:

-Ne rešava imovinsko-pravne sporove automatski.

-Uvodi dodatne finansijske obaveze i moguće retroaktivne troškove.

-Ne garantuje bezbednost i pravnu sigurnost bez dodatnih provera i procedura.

-Ne eliminiše krivičnu ili prekršajnu odgovornost za nelegalnu gradnju.

Ostaju tehničke i bezbednosne posledice

Zbog toga je preporuka da pre pokretanja evidentiranja sagledate sve pravne i tehničke aspekte svog objekta ili dela objekta, posebno u kompleksnim slučajevima, kako bi se rizici precizno identifikovali i umanjili.

Gradnja.rs/Aleksandra Koneski