„СВОЈ НА СВОМЕ“ НА ДЕЛУ: Ових 5 чињеница вам нико не говори пре уписа НЕЛЕГАЛНОГ ОБЈЕКТА

У октобру 2025. године Народна скупштина усвојила је Закон о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима („Сл. гласник РС“, бр. 91/2025), који уводи посебан режим за упис објеката изграђених без грађевинске или употребне дозволе – у јавности познат као „Свој на своме“.

Иако се овај закон често доживљава као једноставно решење за легализацију нелегалних објеката, његова примена у пракси отвара низ правних, пореских и техничких питања. 

Упис у катастар не значи аутоматско решавање имовинско-правних односа, нити ослобађа власнике додатних обавеза и одговорности које могу наступити тек након евидентирања.

У наставку текста gradnja.rs представља пет кључних чињеница које је неопходно знати пре покретања поступка уписа нелегалног објекта.

1. Упис у катастар не решава власничке и имовинске спорове

Закон прописује начин и поступак евидентирања и уписа права на непокретностима, као и правне последице уписа у катастар непокретности.

Међутим, сам упис права својине у катастар не значи аутоматско решавање имовинско-правних спорова:

-Не решава евентуалне сукобе са другим сувласницима или власницима земљишта.

-Не замењује поступке судског утврђивања права на земљишту или објекту.

-Не отклања могуће забележбе или друге терете који оптерећују право својине.

Другим речима, евидентирање објекта не гарантује чисту имовинско-правну позицију без додатних правних радњи.

2. Порез на имовину се често обрачунава и уназад, по неколико година

Једна од најзначајнијих последица евидентирања нелегалног објекта по Закону о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима јесте обавеза плаћања пореза на имовину, која најчешће укључује и ретроактивне обавезе за период пре уписа.

Поред накнаде за евидентирање прописане овим законом, претходно неплаћени порези на имовину могу бити предмет накнадне наплате од стране локалне пореске администрације.

Основна правна основа за порез на имовину

Према Закону о порезима на имовину, порез на имовину се плаћа за све непокретности које се налазе на територији Републике Србије на основу права својине или других права на непокретности предвиђених законом. Обавеза плаћања пореза настаје када појединац или правно лице има стварно економско уживање или посед непокретности, без обзира на то да ли је објекат евидентиран у катастарским евиденцијама или није.

То значи да се порез на имовину не односи само на правно евидентиране објекте, већ на све грађевине које се користе као имовина, укључујући и нелегалне.

Ако започнете поступак евидентирања нелегалног објекта данас, порез који се тражи може обухватити период много пре подношења захтева.

Како то изгледа у пракси?

Порески органи (најчешће локалне самоуправе) утврђују порез на имовину за нелегалне објекте уназад („ретроактивно“) — обично за период од три до пет година пре евидентирања или открића објекта.

Разлог за то јер се сматра да је пореска обавеза настала у моменту када је објекат фактички постојао и коришћен, а не тек када је уписан у катастар.

Ово значи да чак и ако започнете поступак евидентирања нелегалног објекта данас, порез који се тражи може обухватити период много пре подношења захтева.

Према важећој пореској пракси:

Нелегално изграђени објекти се већ сада третирају као пореско опорезива имовина, јер се порез на имовину примењује на све некретнине на територији Србије, о чему постоје бројни примери локалних пореских решења којима се пореска основица утврђује и за нелегалне просторе.

Нови закон о евидентирању нелегалних објеката само шири базу обвезника пореза на имовину и више осигурава да локалне самоуправе идентификују такве објекте, али не ослобађа обавезе пореза.

Другим речима, обавеза није везана само за тренутак легализације или уписа — пореска обавеза настаје даном када објекат постоји и користи се као имовина.

Шта то значи за власнике нелегалних објеката

Локални порески орган може утврдити ретроактивне пореске обавезе за период коришћења објекта пре уписа.

Порез није обавезан само за будуће године — може се обрачунати и за пријашње године, често до три до пет година уназад.

У пракси то значи значајне финансијске обавезе које могу бити непланиране ако се о њима није раније размишљало.

3. Нелегални делови објекта могу довести у питање и легални део

Према Закону, предмет евидентирања и уписа су објекти или њихови делови изграђени супротно прописима, што значи да уколико желите да евидентирате и нелегални део који сте доградили на већ постојећем објекту који је уписан са употребном дозволом то можете, али пре него што то учините треба да знате следеће:

Ако је само један део објекта легалан, а део који је нелегално дограђен заузима туђе земљиште постоји ризик да надлежни орган не прихвати упис или да такав упис буде условљен уклањањем спорних делова.

У екстремним случајевима, цело власништво над објектом може бити доведено у питање због правне колизије између легалног и нелегалног сегмента.

4. Евидентирање објекта не ослобађа прекршајне ни кривичне одговорности

Закон уређује посебне услове и поступке за евидентирање и упис права на непокретностима, али не укида постојеће одредбе других прописа којима се уређују одговорности за бесправну градњу, прекорачење грађевинских дозвола и друге прекршаје или кривична дела.

Другим речима:

Чак и ако је објекат евидентиран и уписан у катастар, потенцијална кривична одговорност за нелегалну градњу остаје на снази према општим прописима (нпр. Закону о планирању и изградњи и релевантним кривичним одредбама).

Судски и инспекцијски поступци могу бити покренути независно од самог поступка евидентирања.

Чак и ако је објекат евидентиран и уписан у катастар, потенцијална кривична одговорност за нелегалну градњу остаје на снази.

5. Држава не гарантује безбедност објекта, а одговорност остаје на власнику

Посебна одредба Закона (члан 5, став 2) јасно наводи да Република Србија не гарантује безбедност и сигурност коришћења објекта који је евидентиран по овом закону, укључујући његове делове или посебне делове. Ова одредба ставља одговорност за безбедност објекта на власника, а не на државу.

За власнике то значи:

Уколико желе да буду сигурни у безбедност свог објекта или дела објекта неопходно је да одраде стручну техничку проверу стабилности и безбедности објеката.

Евидентирање не значи аутоматски испуњење услова за употребну дозволу.

Приликом елементарних непогода и ванредних ситуација држава не сноси одговорност и питање је да ли ће бити омогућена наплате одштете од државе.

Подизање кредита и осигурање саме некретнине ће вероватно бити отежано.

Закључак

Закон о посебним условима за евидентирање и упис права на непокретностима јесте важан административни инструмент за формализацију власничких права на објектима изграђеним без дозволе. Међутим, као што показују његове одредбе:

-Не решава имовинско-правне спорове аутоматски.

-Уводи додатне финансијске обавезе и могуће ретроактивне трошкове.

-Не гарантује безбедност и правну сигурност без додатних провера и процедура.

-Не елиминише кривичну или прекршајну одговорност за нелегалну градњу.

Остају техничке и безбедносне последице

Због тога је препорука да пре покретања евидентирања сагледате све правне и техничке аспекте свог објекта или дела објекта, посебно у комплексним случајевима, како би се ризици прецизно идентификовали и умањили.

Gradnja.rs/Aleksandra Koneski