KUPILI STE KUĆU, A ONDA STIGAO HLADAN TUŠ: Ovi „crni kvadrati“ mogu da vam naprave PAKAO! Evo šta morate da proverite pre nego što date novac

Kupovina kuće sa dvorištem je san mnogih, ali taj san lako može da se pretvori u pravnu i finansijsku noćnu moru. Često se dešava da na placu, pored glavne, legalne kuće, zateknete i pomoćne objekte, garažu, letnju kuhinju ili čak dograđen sprat za koje prodavac "nije stigao" da sredi papire.

Ako ste već kupili ovakvu nekretninu, ili tek planirate da potpišete ugovor, važno je da znate jednu stvar, kupovinom ovakvog objekta, sav teret nelegalne gradnje i obaveza legalizacije prelaze na vas kao novog vlasnika.

Da li je uopšte moguće kupiti kuću sa nelegalnim delom?

Kratak odgovor je da, moguće je, ali uz stroga ograničenja.

Kada dođete kod javnog beležnika da overite kupoprodajni ugovor, notar je dužan da vas upozori da deo objekta ili pomoćni objekat na parceli nema upotrebnu dozvolu, odnosno da nije upisan u katastar. Ta klauzula, takozvano upozorenje notara, unosi se u ugovor. Vašim potpisom vi potvrđujete da ste svesni rizika i da dobrovoljno kupujete nelegalizovan objekat.

Međutim, najveća prepreka su stambeni krediti. Banke u Srbiji gotovo nikada neće odobriti kredit za kupovinu nekretnine ako je glavni objekat nelegalan ili ako nelegalna dogradnja direktno utiče na vrednost i bezbednost objekta. Ovakve kuće se najčešće kupuju isključivo za gotovinu.

Ukoliko ste kuću već kupili, problem nelegalnog objekta neće nestati sam od sebe. Prvi i najvažniji proces u koji morate ući jeste ozakonjenje. Evo koraka koje morate preduzeti:

1. Provera ključnog uslova: Satelitski snimak iz 2015. godine

Prema važećem Zakonu o ozakonjenju objekata, ne može svaki nelegalno izgrađeni objekat biti ozakonjen. Jedan od osnovnih uslova jeste da objekat ili njegov deo bude vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, uz ispunjenje svih drugih propisanih uslova

Ako je bivši vlasnik objekat sazidao nakon tog datuma, zakon je rigorozan, takav objekat se ne može ozakoniti i podložan je rušenju.

2. Angažovanje geometra i izrada Geodetskog elaborata

Vaš prvi operativni korak je pronalazak licenciranog geometra. Njihov zadatak je da izađu na teren, premešaju nelegalni objekat i naprave Elaborat geodetskih radova. Ovaj dokument služi da se objekat precizno ucrta u katastarski plan parcele.

3. Angažovanje arhitekte za Izveštaj o zatečenom stanju

Nakon geometra, potreban vam je licencirani arhitekta ili građevinski inženjer. On vrši uviđaj i izrađuje Izveštaj o zatečenom stanju objekta. Ovaj dokument dokazuje da je objekat bezbedan za korišćenje, da ispunjava osnovne građevinske i statičke uslove i da ne preti urušavanjem.

4. Rešavanje imovinsko-pravnih odnosa na zemljištu

Da biste ozakonili objekat, morate biti vlasnik ili sukorisnik parcele na kojoj se on nalazi. Ako ste kupili kuću i zemljište i uredno se upisali u Katastar kao vlasnik placa, ovaj uslov ste već ispunili.

5. Plaćanje takse za ozakonjenje

Nakon što nadležnom organu, opštini ili gradskom sekretarijatu za legalizaciju, predate kompletnu dokumentaciju i ona bude odobrena, dobićete rešenje o plaćanju takse za ozakonjenje.

Ova taksa zavisi od kvadrature i namene objekta. Za stambene objekte i pomoćne zgrade takse su danas znatno povoljnije (kreću se od 5.000 dinara za objekte do 100 kvadrata, 15.000 dinara za objekte do 200 kvadrata, itd.).

Ostavljanje statusa kvo deluje kao najlakše rešenje, ali nosi ozbiljne rizike. Građevinska inspekcija može doneti rešenje o rušenju nelegalnog objekta.

Sutra, ako poželite da prodate tu kuću, potencijalni kupci će tražiti čist vlasnički list. Nelegalni kvadrati drastično obaraju cenu vaše nekretnine.

Nelegalni objekti u budućnosti mogu imati i zabranu priključenja na osnovnu infrastrukturu (vodu, struju, gas).

Kupovina kuće sa nelegalnim objektom nije kraj sveta, ali zahteva brzu reakciju. Čim preuzmete ključeve, obratite se lokalnom geometru i arhitekti. Uređivanjem papira ne samo da ćete mirno spavati, već ćete automatski podići tržišnu vrednost svoje nove nekretnine.