Stan može da bude povoljan, ali... KUPUJETE NEKRETNINU OD FIRME? Jedan detalj može značajno da vam poveća troškove
Kupovina stana ili kuće od firme na prvi pogled može delovati kao dobra prilika, ali ovakve transakcije imaju niz specifičnosti koje kupci ne bi smeli da zanemare.
Generalni direktor agencije „Siti ekspert“ Miloš Mitić kaže da cena nije jedini faktor koji određuje isplativost ovakve kupovine.
– Kada pravno lice prodaje poslovni prostor, na prodaju se obračunava PDV od 20 odsto. Zbog toga su kupci takvih nekretnina najčešće druge kompanije, kojima je taj PDV odbitna stavka. Takođe, preduzeća ponekad žele da brzo oslobode kapital za svoje poslovanje, pa su često spremnija na pregovore i korekciju cene nego privatni vlasnici, koji su neretko emotivno vezani za svoju imovinu – objašnjava Mitić.
Na tržištu je ponuda ovakvih nekretnina umerena. U novogradnji investitori redovno prodaju stanove i kuće direktno kupcima, dok se na sekundarnom tržištu takve nekretnine pojavljuju povremeno, najčešće kada firme sele poslovanje, reorganizuju imovinu ili odlaze u likvidaciju.
U ponudi se tada često nalaze salonski stanovi u centrima gradova ili kuće na atraktivnim lokacijama koje su godinama služile kao kancelarije.
Proverite da li postoje hipoteke i sudske zabrane
Mitić upozorava da činjenica da je firma vlasnik nekretnine ne znači da je kupovina bez rizika.
Među najčešćim problemima su hipoteke i sudske zabrane, jer kompanije često koriste nekretnine kao obezbeđenje za kredite ili se protiv njih vode izvršni postupci.
– Posebno je važno proveriti da li postoje sve neophodne odluke organa upravljanja firme. Kod imovine veće vrednosti često nije dovoljan samo potpis direktora, već je potrebna i odluka skupštine društva ili odbora direktora. Bez takve saglasnosti ugovor može biti osporen – ističe Mitić.
On dodaje da rizik predstavlja i loša finansijska situacija preduzeća, jer prodaja nekretnine neposredno pre pokretanja stečaja kasnije može biti osporena.
Šta obavezno treba proveriti
Kupcima se savetuje da pre zaključenja ugovora obavezno provere status firme u Agenciji za privredne registre (APR), da li je preduzeće aktivno, da li mu je račun u blokadi i ko je ovlašćen za potpisivanje ugovora.
Takođe, neophodno je utvrditi koji se porez plaća – PDV od 20 odsto ili porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 odsto, jer ta razlika može značajno uticati na ukupne troškove kupovine.
Važno je proveriti i kako je nekretnina upisana u katastar. Da li se vodi kao stambeni ili poslovni prostor može uticati na visinu poreza na imovinu, mesečne troškove, ali i na mogućnost dobijanja stambenog kredita ako nekretninu kupuje fizičko lice.
