ХОЋЕТЕ ДА СМЕНИТЕ УПРАВНИКА ЗГРАДЕ? Ево како можете то да урадите, од писаног захтева до коначне одлуке станара

Кров прокишњава месецима, лифт не ради, заједнички новац се троши без јасног објашњења, а управник не одговара на позиве нити обавештава станаре шта се дешава.

Закон о становању и одржавању зграда (Службени гласник РС, бр. 104/2016 и 9/2020) јасно прописује процедуру смене и она није нарочито компликована. Ипак, важно је да се спроведе тачно онако како закон налаже, јер у супротном незадовољни власници или сам управник могу оспоравати одлуку пред судом. Ево шта треба знати и урадити.

Како сменити управника зграде када не извршава законске обавезе

Пре него што објаснимо како сменити управника зграде, вреди разумети шта он законски мора да ради. Члан 50 Закона о становању и одржавању зграда таксативно наводи обавезе управника, од извршавања одлука скупштине и организовања радова на заједничким деловима, преко вођења евиденције и финансија, до сазивања седница и заступања стамбене заједнице. Професионални управник према члану 53 има и додатне обавезе. Дужан је да прима пријаве кварова двадесет четири сата дневно, евидентира сваку примљену пријаву и подноси извештај о раду најмање два пута годишње.

Када управник не испуњава ове обавезе, станари имају законски основ да покрену смену. У пракси су најчешћи разлози нередовно или никакво одржавање заједничких просторија, нетранспарентно трошење средстава са заједничког рачуна, нереаговање на пријаве кварова, изостанак сазивања скупштине и одсуство извештаја о финансијама.

Битно је да станари који желе смену документују проблеме. Фотографије стања у згради, записници, писана кореспонденција, пријаве кварова и датуми на које није одговорено могу бити драгоцени ако дође до спора. Таква документација није формални услов за смену управника, али у пракси често представља најјачи аргумент када се касније постави питање да ли је смена била оправдана. Управо зато како сменити управника зграде није само питање гласања, већ и способности станара да покажу због чега је промена потребна.

Процедура смене - разлика између управника из редова станара и професионалног

Како сменити управника зграде зависи од тога да ли је управник изабран из редова станара или је ангажован професионални управник. У оба случаја процедура креће на исти начин, али се разликује потребна већина.

Управник из редова станара бира се према члану 49 Закона на мандат од четири године, а смењује се простом већином гласова присутних власника посебних делова. Професионални управник смењује се двотрећинском већином. Ова разлика постоји зато што ангажовање професионалног управника подразумева и уговорни однос са фирмом која организује управљање, па закон третира ово као значајнију одлуку.

Сам поступак иде овако. Прво, власник или група власника доставља актуелном управнику писани захтев за сазивање седнице скупштине, са јасном тачком дневног реда, смена управника. Ако управник не закаже седницу у року од десет дана од пријема захтева, било који члан скупштине има право да је сам закаже, уз обавезу да о томе обавести управника. Обавештење о седници мора бити достављено најмање три дана пре одржавања.

На седници се води записник, гласа се о смени и, ако је постигнута потребна већина, проста за управника из редова станара, односно двотрећинска за професионалног управника, одлука је пуноважна. Истовремено се бира нови управник или се доноси одлука о ангажовању професионалног управника. Промене се затим пријављују јединици локалне самоуправе ради ажурирања Регистра стамбених заједница.

Кључна олакшица налази се у члану 44 став 4 Закона. Одлука о смени може се донети и ванседнично, путем писаних изјава власника, без формалног одржавања седнице. Ово је посебно корисно у великим зградама где је тешко окупити довољан број станара у исто време. Довољно је прикупити потребан број потписа на записнику којим се потврђује одлука.

Шта када управник одбије да преда документацију

У пракси се овакве ситуације дешавају чешће него што би требало. Након спроведене смене поједини управници одбијају да предају документацију, приступ рачуну стамбене заједнице, записнике, уговоре закључене са добављачима или другу документацију неопходну за функционисање зграде. У таквим случајевима нови управник најпре шаље писано обавештење о смени са остављеним роком за примопредају. Ако стари управник и даље одбија сарадњу, станари имају право да се обрате комуналној или грађевинској инспекцији, а у крајњем случају и суду.

Код професионалног управника постоји и додатна могућност. Станари могу поднети пријаву Привредној комори Србије, која издаје и одузима лиценце професионалним управницима. Уколико се утврди да управник озбиљно крши своје обавезе, могуће је и трајно одузимање лиценце. И у овој фази важи исто правило. Како сменити управника зграде није најтежи део поступка. Много је важније обезбедити уредну примопредају документације како би нова управа могла несметано да настави са радом.

Како сменити управника зграде без ризика од принудне управе

Ако стамбена заједница уопште нема управника, било зато што га никада није изабрала, било зато што је смена спроведена али нови није именован, локална самоуправа има законску обавезу да уведе принудну управу у складу са чланом 57 Закона.

То значи да општина поставља професионалног управника који врши све функције док скупштина не донесе сопствену одлуку. Накнада за принудног управника регулисана је прописима и износи до око 336 динара месечно по стану.

Управо зато је најважнији савет за станаре који покрећу смену да никада не смењују управника без предлога за његову замену. Празан простор између смене старог и избора новог управника отвара врата принудној управи, а то је ситуација у којој станари губе контролу над избором лица које ће управљати њиховом зградом. Како сменити управника зграде није питање сукоба, већ поштовања процедуре коју закон јасно дефинише. Писани захтев, одговарајућа већина гласова и уредно вођена документација најважнији су кораци у том поступку.

Највећа грешка коју станари праве није непознавање прописа, већ одлагање решавања проблема. Што се дуже трпи нефункционално управљање зградом, већа је вероватноћа да ће трошкови одржавања расти, а проблеми постајати скупљи и компликованији. Стамбена заједница је правно лице, а њени чланови имају право да одлучују ко ће њоме управљати. То право подразумева и могућност да замене управника који не извршава обавезе које му закон поверава.

Дневник/Некретнине.рс