КУПОВИНА И ИЗДАВАЊЕ СТАНА У НЕМАЧКОЈ ИЛИ СРБИЈИ? Калкулација показује, ГДЕ СЕ ВИШЕ ИСПЛАТИ
Приход од издавања некретнине у Немачкој сматра се опорезивим дохотком, али коначна висина пореске обавезе зависи од укупних примања, пореског разреда и трошкова које је могуће признати, што у појединим случајевима значајно умањује, па чак и у потпуности елиминише порез.
Утицај на висину пореске обавезе у Немачкој имају трошкови повезани са издавањем некретнине, те се поставља питање колико је исплативо купити некретнину у овој држави.
Приход од закупа у износу од 1.200 евра месечно подлеже порезу на доходак, али колики ће порез стварно бити плаћен зависи од више фактора. Kључну улогу имају укупни годишњи приходи, ваша лична пореска стопа, као и трошкови које је могуће признати и одбити. Захваљујући личном пореском одбитку и признатим расходима, попут амортизације, камата на кредит или улагања у некретнину, пореско оптерећење може бити знатно умањено, а у појединим случајевима чак и сведено на нулу.
Стручњаци наглашавају да се приход од издавања некретнина сматра опорезивим дохотком и мора бити пријављен пореској управи. Kолики ће порез бити обрачунат на месечну кирију од 1.200 евра зависи, пре свега, од висине ваших укупних примања и пореског разреда у којем се налазите.
Свако ко изнајмљује стан или кућу обавезан је да остварени приход укључи у годишњу пореску пријаву. Тек на основу тих података порески органи могу правилно утврдити вашу пореску обавезу.
Kолики порез се плаћа на 1.200 евра кирије
Не постоји универзални одговор на питање колико новца власнику некретнине остаје након опорезивања. Приход од закупа се најпре сабира са осталим примањима, попут плате или других извора дохотка. Након тога се од укупног износа одузимају неопорезиви делови и признати трошкови, чиме се добија опорезиви доходак на који се примењује ваша индивидуална пореска стопа.
У Немачкој најнижа стопа пореза на доходак износи 14 одсто, док највиша може достићи 42 одсто, односно 45 одсто за највише приходе. Уколико укупни приходи не прелазе основни лични порески одбитак, порез на доходак се уопште не плаћа.
За 2025. годину основни лични одбитак износио је 12.096 евра годишње, што значи да се тај део прихода не опорезује. У 2026. години тај праг се повећава на 12.348 евра.
Kоје трошкове станодавци могу да одбију
Значајан утицај на висину пореске обавезе имају трошкови повезани са издавањем некретнине, који се признају као расходи и умањују бруто приход од закупа.
Амортизација (АфА)
Један од најважнијих одбитака за власнике некретнина јесте амортизација објекта. Вредност зграде може се порески отписивати током 50 година, при чему се сваке године признаје два одсто набавне или грађевинске вредности.
Трошкови финансирања
Уколико је некретнина купљена уз помоћ кредита, камате на зајам могу се одбити као порески признати трошак. Важно је напоменути да се признају искључиво камате, док се отплата главнице не узима у обзир.
Трошкови доградње и унапређења
Улагања у побољшање некретнине, као што су изградња балкона, адаптација поткровља или додавање додатног купатила, такође могу смањити пореску основицу.
Намештени станови
Kод издавања намештеног стана могуће је порески амортизовати и намештај и опрему. Период амортизације за ове ставке износи 13 година.
Сви наведени трошкови директно смањују опорезиви приход од закупа. У пракси то може довести до тога да особа која остварује само приход од 1.200 евра месечне кирије, без других извора прихода, остане испод прага основног личног одбитка и уопште не плати порез.
Пример обрачуна
У већини случајева приход од закупа није једини извор дохотка. Ако, на пример, поред месечне кирије од 1.200 евра остварујете и бруто плату од 3.000 евра, самац без деце у пореској класи И би у 2026. години плаћао око 593 евра пореза на доходак месечно, односно приближно 7.117 евра годишње. У овом примеру нису узети у обзир могући одбитни трошкови.
Прецизан износ пореза може се израчунати помоћу званичних калкулатора пореза на доходак које нуди немачко Савезно министарство финансија.
Kолико новца издвојити унапред за порез
Порески саветници препоручују да се унапред резервише нешто мање од половине прихода од најамнине. На тај начин постоји сигурносна резерва чак и у случају примене више пореске стопе.
Закључно, порез на месечни приход од 1.200 евра закупа не може се одредити паушално. Он зависи од укупних примања, личних пореских олакшица и трошкова који се могу одбити. Тек збир свих ових елемената даје коначан износ пореске обавезе.