ШТА КАДА ПОДСТАНАР НЕ ПЛАЋА КИРИЈУ И РАЧУНЕ Власник не може тек тако да га исели из стана ЕВО ШТА МОЖЕ ДА УРАДИ
Ситуација у којој подстанар престане да плаћа кирију, гомила неплаћене рачуне, а затим одбија да напусти стан, један је од највећих проблема са којима се власници некретнина могу суочити.
Иако је стан у њиховом власништву, то не значи да могу самостално да избаце особу која га користи.
Власник не би смео да мења браву, избацује ствари станара или на други начин сам решава проблем. Када договор више није могућ, потребно је предузети правне кораке како би се уговор окончао, а стан вратио власнику.
Први корак је да се утврди шта пише у уговору
Ако постоји уговор о закупу, станодавац прво треба да провери његове одредбе – колико износи закупнина, када доспева, ко плаћа рачуне, колико траје закуп и под којим условима уговор може да буде отказан.
Закупац је дужан да плаћа закупнину у роковима који су одређени уговором или законом. Закон о облигационим односима посебно предвиђа могућност отказа због неплаћања закупнине.
Због тога је важно сачувати уговор, изводе из банке, поруке, обрачун дуга, рачуне и другу документацију која показује шта станар није платио.
Ако кирија није плаћена, постоји законски разлог за отказ
Ово је један од најважнијих детаља за станодавце.
Према члану 584. Закона о облигационим односима, закуподавац може да откаже уговор ако закупац не плати закупнину ни у року од 15 дана након што га је закуподавац позвао на плаћање.
Закон, међутим, предвиђа и важан изузетак: уговор остаје на снази ако закупац плати дуговану закупнину пре него што му отказ буде саопштен.
Зато није довољно само послати поруку типа „плати или излази“. Станодавац треба да има доказ да је закупца уредно позвао да измири дуг.
Шта ако станар ни тада неће да изађе?
Ако је уговор законито отказан, а закупац и даље одбија да напусти стан, власник не треба сам да спроводи исељење.
Уколико закупац добровољно не преда стан, власник може да захтева судску заштиту и исељење закупца, као и враћање стана у посед. Када постоји извршна одлука, принудно исељење се спроводи кроз извршни поступак, у складу са Законом о извршењу и обезбеђењу.
Другим речима, чињеница да је неко престао да плаћа не значи да власник сме да га физички избаци. Право на исељење мора да се спроведе кроз одговарајући правни поступак.
А шта је са неплаћеним рачунима?
Рачуне не треба мешати са закупнином.
Ако је уговором договорено да закупац плаћа струју, воду, комуналне услуге, интернет или друге трошкове, станодавац треба да сачува рачуне и доказе о томе шта је остало неизмирено.
У зависности од тога на кога рачуни гласе и шта је уговорено између власника и закупца, могуће је потраживати износе које је закупац био дужан да плати. Због тога је веома важно да у уговору јасно пише које трошкове сноси закупац.
Власник не сме да „пресуди сам“
Највећа грешка била би да станодавац, из револта због дуга, сам промени браву док станар није у стану, избаци његове ствари на улицу или искључи струју и воду како би га приморао да оде.
Такав потез не решава правни проблем и може отворити ново питање одговорности власника.
Практично правило је једноставно: станодавац има право да тражи свој стан назад, али мора да користи законом предвиђен пут.
Шта је најпаметније урадити корак по корак?
Ако закупац не плаћа кирију и одбија да се исели, станодавац би требало да:
1. Прикупи документацију
Уговор о закупу, доказе о уплатама, неплаћеним рачунима, преписку и друге доказе.
2. Прецизно обрачуна дуг
Одвојено приказати неплаћене кирије и трошкове које је закупац према уговору био дужан да сноси.
3. Упути закупцу писани позив за плаћање
Важно је да постоји доказ да је закупац позван да измири дуг.
4. Ако дуг не буде плаћен, предузме кораке за отказ уговора
Код неплаћања закупнине Закон о облигационим односима предвиђа могућност отказа након истека законом прописаног рока од 15 дана од позива за плаћање.
5. Ако закупац не жели добровољно да напусти стан, покрене одговарајући поступак за исељење
Не треба покушавати принудно исељење у сопственој режији.
6. Тражи и наплату потраживања
Поред враћања стана, власник може тражити наплату доспеле закупнине и других дуговања за која постоји правни основ.
Посебно важно за станодавце
Закон о становању и одржавању зграда прописује правила у вези са уговором о закупу стана, укључујући и отказни рок. У пракси је зато неопходно разликовати редовни отказ уговора од ситуације када постоји конкретан законски разлог за отказ, као што је неплаћање закупнине.
Зато се не може једноставно рећи да сваки станар, без обзира на разлог, у сваком случају има још 90 дана да остане у стану. Код неплаћања закупнине примењују се и посебна правила Закона о облигационим односима.
Закључак је једноставан: станодавац није немоћан ако му подстанар не плаћа кирију и одбија да оде. Међутим, власништво над станом не даје му право да сам спроводи исељење.
Најсигурнији пут је уредна документација, писани позив за измирење дуга, законит отказ уговора и, ако је потребно, судски и извршни поступак за враћање стана у посед.