Стамбене позајмице се узимају на дуг рок, а нико не жели да му дугорочно улагање пропадне. Међутим, када подигне кредит и редовно отплаћује доспеле рате, будући власник стана, уколико је потраживање обезбедио хипотеком што је најчешћи случај, није миран. Сваке три године банке проверавају колика је тржишна вредност некретнине.
Обично је за то довољно решење о разрезу пореза на имовину које издају локалне пореске администрације. Но, проблеми настају уколико некретнина за коју се отплаћује порез вреди мање него што је остатак клијентовог дуга банци. Банкари тада обично од дужника траже да ангажује приватног проценитеља. Та услуга није бесплатна – стаје десетак хиљада динара – и без сумње је додатни трошак који већини дужника никако не одговара. Зато је важно знати да он неће пасти на њихова плећа јер, по тумачењу Народне банке Србије, тај трошак плаћа банка која жели да се та процена уради.
Зашто банке и себе и дужнике, који најчешће редовно измирују обавезе, излажу том додатном трошку? Стамбени кредити код нас се углавном подижу уз хипотекарно обезбеђење, а најчешће се хипотека стваља баш на стан који се отплаћује. Кредити обезбеђени хипотеком су битни за управаљање кредитним ризицима банке.
Купују се квадрати
Укупна сума стамбених кредита код нас је за првих пет месеци била 410,79 милијарди динара, и то је 5,6 одсто више него последњег дана 2018. године. Готовински кредити, који су у истом периоду забележили раст од 24 одсто и зауставили су се на суми од 436,26 милијарди динара, победили су стамбене позајмице. Разлог што клијенти подижу готовинске кредите за мања проширења и адаптације станова је у томе што су камате доста повољне, рок отплате краћи, а процедура одобрења кредита једноставнија.
То спада у обавезу банке и она то никако не може пренети на клијента. Вредност хипотеке се утврђује у тренутку када се уговор о кредиту склапа. Уколико вредност некретнине коју банка држи под хипотеком падне, додатно обезбеђење се не може тражити од дужника. Тај ризик банка преузима на себе.
Корисници кредита који су отплатили више од 60 одсто дуга који је обезбеђен хипотеком не морају доставаљати банци пореска решења. Све то клијенти банака треба да имају на уму када им се банкари појаве с додатним захтевима и трошковима.
За то што се то појављује као додатни проблем заслужно је тржиште некретнина. Док су у већим градовима цене квадрата углавном расле, у варошицама и мањим местима је другачије. Неодржавани станови у старим градским спаваоницама, грађени у другој половини прошлог века, данас су често јефтинији него пре 10-15 година, посебно у градовима у којима је због приватизација много људи остало без посла. Тако је у већим градовима повољна цена стана када се квадрат плаћа мање од 1.000 евра, док се у мањим местима она спушта и испод 500 евра, а пре неколико година и у мањим местима квадрат се продавао и до 200 евра више.
Д. Вујошевић
