АКО КУПИТЕ СТАН У ИЗГРАДЊИ, А ИНВЕСТИТОР НЕСТАНЕ, ОСТАЈЕТЕ БЕЗ ИЧЕГА! Ево зашто купац не може да врати паре и да ли је тужба једина могућност

Иако многи мисле да су ове врсте преваре прошлост, оне се и даље дешавају, а шансе преварених да врате новац су готово равне нули.

Ако правду потраже на суду, неће ништа постићи јер их закон третира као "несавесне купце" пошто су купили нешто што не постоји, каже за Курир Бизнис Бранко Шајкунић, власник агенције "БГ посредник некретнине".

Несавестан купац

- Купац који купује неусељив стан, неукњижен, који не постоји у катастру, може имати проблема и то је нешто на шта упозорава и јавни бележник приликом овере уговора. Да би се ушло у такву врсту куповине, неопходно је велико поверење у инвеститора како би били сигурни да ће објекат бити завршен. Једно време су у Дирекцији за грађевинско земљиште постојали спискови са именима инвеститора који дугују новац за земљиште и који нису испунили своје обавезе. Ти спискови сада нису ажурни и нису увек лако доступни, али то је била добра идеја за први корак у провери инвеститора - каже Шајкунић.

Према његовим речима, најпроблематичнији су инвеститори који у градњу улазе с претпродајама, јер се може десити да неће имати новца да заврше објекат.

- Ако инвеститор не заврши зграду, ви сте у проблему јер сте поступили као несавестан купац. Тако суд третира куповину станова у изградњи. Суд увек упућује да купите стан који је укњижен у катастру и који има употребну дозволу - наглашава Шајкунић.

Да проблема с куповином станова у изградњи може да буде, сматра и адвокат Ђорђије Шубарић из адвокатске канцеларије "Армић & Партнерс".

- Код куповине стана у изградњи закључује се предуговор или уговор који се оверава (солемнизује) код јавног бележника, што значи да исти проверава документацију коју мора поседовати инвеститор (основ стицања земљишта, грађевинску дозволу, пријаву радова, пројекат и сл). Сваки такав промет се евидентира у програму код јавних бележника, чиме се, за разлику од времена када су се уговори оверавали у суду, спречава да један исти стан буде продат више пута различитим лицима и да на тај начин купци буду преварени. Без обзира на то што се на тај начин у одређеној мери повећала правна сигурност, код куповине стана у изградњи и даље постоје ризици на које треба скренути пажњу грађанима - каже Шубарић.

СМАЊИВАЊЕ РИЗИКА: ПРОЈЕКТНО ФИНАНСИРАЊЕ ДАЈЕ СИГУРНОСТ

Како би смањили ризик при куповини стана у изградњи, адвокат Шубарић саветује купцима да бирају зграде које почивају на пројектном финансирању.

- Кад банка финансира изградњу зграде путем кредита који даје инвеститору и има одговарајуће обезбеђење (хипотеку), онда има и интерес да се зграда заврши. Исто тако ризик се може смањити уколико зграду гради инвеститор за добром репутацијом, познат по до тада успешно реализованим пројектима - закључује Шубарић.

Тужба једина могућност

Уколико инвеститор не заврши зграду у којој су купци купили станове у изградњи, једино што могу да ураде, наглашава Шубарић, јесте да поднесу тужбу суду ради раскида уговора и повраћаја до тада плаћене купопродајне цене.

- Уколико добију спор, што је по правилу у тим ситуацијама извесно, проблем ће настати уколико инвеститор нема имовину из које би се купци наплатили, а по правилу је регистрован као друштво са ограниченом одговорношћу које се оснива само за ту намену, изградњу зграде, и немају другу имовину. На тај начин купци остају и без новца и без стана. Да би се умањио ризик, треба бирати инвеститоре који дају могућност фазног плаћања, одређени проценат цене након завршетка сваке фазе изградње, а избегавати оне који у старту захтевају већи износ купопродајне цене - објашњава наш саговорник.

Курир