Сваки четврти даје пола плате за кирију, 40 одсто без уговора ПОДСТАНАРСТВО У СРБИЈИ ДУГОРОЧНА РЕАЛНОСТ
Све је више људи који као подстанари живе у Србији, али чини се да то више није само пролазна фаза већ и дугорочна реалност која обликује и животне одлуке.
Најновије истраживање портала 4зида показује да сваки четврти подстанар даје више од половине плате на кирију, док већина признаје да због високих трошкова одлаже важне кораке – од осамостаљивања до заснивања породице.
Поставља се питање колико су подстанари у Србији заправо заштићени, где престаје тржиште, а почиње проблем система и како да грађани заштите своје права и избегну најчешће правне замке.
ПР менаџер 4зида Александра Михајловић каже да је већина испитиника у истраживању тог портала рекла да је највећи проблем управо висина кирије – чак више од 80 одсто.
"Иако се они суочавају са бројним изазовима, проблемима, ипак је та цена оно што их највише мучи. У Београду је велики број њих рекао да месечно издаја између 300 и 500 евра, 10 одсто њих издваја више од 500, а само седам одсто више од 700 евра", рекла је она у разговору за Euronews Србија.
Михајловићева наводи да је ситуација, ипак, мало другачија у другим градовима у Србији, где је већина њих рекла да може месечно да издвоји око 300 евра.
"Постоје различите, да кажем, животне ситуације. Постоје они који могу да себи приуште луксус и да плаћају гарсоњере и до 1.000 евра, али постоје и они који заиста морају некако из нужде да изнајме и станове који су у значајно нижој категорији", рекла је.
Истраживање је показало и да 40 одсто подстанара нема уговор о закупу некретнине.
Адвокат Немања Тодоровић каже за Euronews Србија да однос између закупца и закуподавца практично правно, пословни однос, где је предмет закупа одређени стан, пословни простор или локал.
"Ствар је у томе да они између себе регулишу односе, пре свега, уговором. Тај уговор је у начелу писмени уговор, али може бити и усмени. Значи, није обавезна форма. Међутим, некада људи инсистирају на овери тог уговора, што није неопходно. Дакле, тај уговор о закупу производи правно дејство и обичним потписом две стране и једноставно, и тај уговор се признаје у сваком спорној ситуацији", рекао је адвокат за Euronews Србија.
Ако се склапа уговор, каже он, важно је да буде што детаљнији унутар тог закуподавног односа, како би се избегла свака могућа непријатност или неки правни проблем до кога може доћи у оквиру тог правног односа.
"Дешава се најчешће да људи кажу – ово је стан за изнајмљивање, ево руке, договорили смо се, ево депозит, то је то. То никако није препоручљиво радити, јер нико не може да докаже сутра, прекосутра, када до неког проблема дође, шта је у ствари била прва и основна намера уговорних страна које су се руковањем договориле да то тако буде. Наравно да је неопходно имати уговор и све то што тај уговор са собом носи", рекао је он.
Најчешћи проблем подстанара и како да га избегну
Охрабрујуће је, каже Михајловићева, што је већина у истраживању рекла да они знају која су њихова права и обавезе као подстанара, што је добро, али да је то више неки неформални разговор и договор, после ког настају проблеми.
Међу најчешћим проблемима су повећање кирије без претходног договора и најаве, одлука станодавца да се исели подстанар, односно да мора да изађе раније из стана.
"Такође су наводили као проблеме и нарушавање приватности у смислу да се они појаве тако ненајављени, да долазе када они нису ту, а управо зато што нису ставили никакав договор на папир на самом почетку и зато такви проблеми касније настају", рекла је она.
Адвокат Тодоровић каже да би закупац требало да зна која су његова права.
"Увек својим клијентима саветујем да одреде време, значи период на који закупљују одређену ствар, односно простор. Зашто? Зато што уговор који се закључује на неодређено време увек може бити раскинут од стране закуподавца и са законским роком исељења од 30 дана, и то може бити врло непријатна ситуација, рецимо у фебруару", рекао је он.
Према његовим речима, када се уговор закључи на период од пет година, тај уговор стоји пет година и нема изласка.
Он је нагласио да је тако потребно да се дефинише временски рок док када траје закуп.
"Закон поново предвиђа да се истеком тог рока, ако ниједна страна не каже да је уговор раскинут или неком својом радњом то стави другој страни у изглед, сматра да се уговор наставља под истим условима, али као на неодређено време. И онда од тог момента он тај уговор наставља са свим одредбама, осим у временском трајању. То је важно, пре свега закупцима, зато што ако имате одређено временско трајање, не можете бити избачени, не може бити раскинут, осим, рецимо, ако не плаћате, ако не измирујете обавезе, то је нека друга ствар. Ако све радите како треба, ви не можете, без своје воље, доћи до тог раскидног услова од стране закуподавца", рекао је он.
У случају да закуподавац прода стан са "вама унутра", тај уговор о закупу ће важити и за новог власника, све док уговор о закупу траје.
"Тај уговор о закупу ће трајати све до његовог истека, ако сте закључили уговор на одређено време", додаје он.
Шта диктира цене закупа?
Цену закупа диктира, пре свега, однос понуде и потражње. Михајловићева наводи да је проблем недовољно квалитетна понуда некретнина.
"Имате, рецимо, да се појаве неки огласи који су јако добри у смислу да је пристојна локација, пристојна је цена, стан је у добром стању и такви огласи оду јако брзо, чак некада и за неколико сати. И онда просто људи који виде такав оглас, они га узимају из нужде, јер се плаше да неће наћи то што баш они желе и онда они врше додатни притисак и ту хитност", рекла је она.
Задњи извештај Републичког геодеског завода за последњи квартал 2025. показао да је тржиште некретнина у Србији било на историјском максимуму, односно да цене продаје у свим већим градовима скачу.
Михајловићева каже да то утиче и на тржиште закупа јер, на пример, људи који купују станове по тако високим ценама и желе да их издају, свакако ће с временом пожелети да оправдају ту своју инвестицију, односно и да те цене кирије треба да се коригују.
За разлику од продајних цена некретнина, цене кирије су показале стагнацију чак и благи пад, рекла је Михајловићева.
"Свакако да су сада подстанари у бољој ситуацији него 2022. и 2023. када смо имали онај екстреман скок када су дошли страни држављани. Ако погледате да просек, рецимо, гарсоњера у Београду иде од 300 до 500 евра, а и они су рекли да најчешће издвајају ту суму у Београду, онда некако није баш толико све драматично, како су они истакли у том истраживању", рекла је она.
Тодоровић каже да људи у Србији вишак новца улажу у некретнине, јер не постоји тржиште капитала, а да већину тих станова које купе, купе за изнајмљивање.
"Њима тај стан служи да би прво, сачували новац, друго, да би та инвестиција у неком тренутку сама себе исплатила. Нама бизнис показатељи казују да ако се не исплати у року 20 година, та инвестиција је неисплатива. Пошто један човек купи пет станова, три стана, четири, и све то изнајмљује, он на тржиште избацује три, четири стана, један, други, трећи, пети. Ви имате вишак станова, мањак стамбеног простора за куповину, јер сви купују све што се појави, али вишак је за изнајамљивање и то обара цену", објаснио је адвокат.
