НЕМОЈТЕ ГЛЕДАТИ ШТА КОМШИЈА ТРАЖИ Ево како да сазнате КОЛИКО ВАШ СТАН ЗАИСТА ВРЕДИ
Ако сте икада покушали да одредите цену свог стана, вероватно сте урадили оно што ради већина власника: отворили огласе и погледали колико комшије траже за квадрат.
Оглашена цена није исто што и стварна тржишна вредност стана, па РГЗ препоручује да се ослоните на реализоване купопродаје из Регистра цена непокретности, пише Курир.
На цену утичу локација, спрат, стање зграде, паркинг, тераса и друге карактеристике, због чега је најбоље поредити што сличније станове.
Огласи могу да послуже само као оквир, док је за озбиљнију процену корисно проверити званичне податке или ангажовати лиценцираног проценитеља. Дакле, оглашена цена није исто што и цена по којој је стан заиста продат.
Много поузданији траг дају остварене купопродајне цене, а управо такве податке прикупља Републички геодетски завод кроз Регистар цена непокретности. РГЗ наводи да тај регистар садржи податке из уговора о промету непокретности и да служи управо за праћење тржишта и процену вредности.
Прво заборавите на комшију који тражи 3.000 евра за квадрат
Највећа грешка је поређење „одока“. Комшија може да тражи 3.000 евра по квадрату, али то не значи да ће толико и добити. Његов стан можда има нову столарију, реновирано купатило, паркинг и терасу, док ваш има поглед на суседни зид и купатило које памти нека боља времена.
Зато се тржишна вредност не одређује само према томе шта неко тражи, већ према карактеристикама конкретног стана и ценама које су стварно постигнуте на тржишту. Два стана од 60 квадрата у истој згради могу вредети сасвим различито. На цену утичу локација, спрат, постојање и стање лифта, структура стана, распоред просторија, тераса, оријентација, поглед, стање зграде, паркинг, квалитет градње и стање самог стана.
Гледајте што сличније станове, не само исту улицу
Ако желите да направите сопствену рачуницу, тражите што сличније примере. Идеално је поредити станове приближно исте квадратуре, у истом крају, сличне старости и типа градње, на сличном спрату и са сличним стањем.
Још боље ако постоје подаци о стварно закљученим продајама. РГЗ наводи да је његов Регистар цена управо централни систем за прикупљање и верификацију података из уговора о промету, а грађанима је омогућен јавни увид у податке и издавање извештаја о оствареним купопродајама.
Тржиште се мења, па цена од пре три године није свето писмо
Још једна замка је поређење са станом који је продат пре неколико година.
Цене некретнина нису уклесане у камен и могу се мењати заједно са понудом, тражњом, кредитним условима и општим економским околностима. Најновији подаци РГЗ-а показују да су цене станова у Србији у другом тромесечју 2026. биле 5,25 одсто више него годину раније, док су постојећи станови поскупели 5,98 одсто; истовремено је број уговора у којима су прометовани станови био 5,8 одсто мањи него у истом периоду 2025.
Ако сте стан купили раније, постоји и занимљива рачуница
РГЗ чак даје формулу којом се може приближно израчунати данашња вредност стана на основу индекса цена. Формула је једноставна: цена по којој је стан купљен × најновији индекс ÷ индекс из периода куповине.
РГЗ је као илустрацију навео стан купљен у Београду у другом кварталу 2020. за 150.000 евра: уз тадашњи индекс од 113,78 и индекс од 185,07 за други квартал 2026, израчуната вредност је око 243.984 евра, односно приближно 63 одсто више.
То, међутим, није исто што и индивидуална процена баш тог стана, већ показује како се кретање индекса може користити за праћење промене вредности.
Оглас може да послужи, али као контрола, не као доказ
Огласи ипак нису бескорисни. Они могу да покажу каква је тренутна конкуренција и колико други власници траже за сличне станове. Али ту треба направити важну разлику: тражена цена говори шта продавац жели, док остварена цена говори шта је купац заиста платио.
Ако десет станова у крају има цену од 2.800 евра по квадрату, то само по себи не доказује да је тржишна цена 2.800 евра.Зато је много паметније огласе користити за формирање почетног распона, а званичне податке о промету за проверу да ли је тај распон реалан.
Немојте ни сами себи да будете најскупљи проценитељ
Власници често у цену убацују и емоције: „Ово је ипак мој стан“, „овде смо све реновирали“, „кухиња је рађена по мери“, „овакав поглед нема нико“. Све то може имати вредност, али не нужно онолико колико је власник уложио. Тржиште не враћа аутоматски сваки динар потрошен на реновирање. Ако је за реновирање потрошено 20.000 евра, то не значи да ће цена стана аутоматски бити 20.000 евра већа, јер купац гледа целину и пореди је са алтернативама.
Када је потребна озбиљна процена, постоји и лиценцирани проценитељ
Ако је у питању велика вредност, компликована непокретност или власник једноставно жели стручну процену, може се ангажовати лиценцирани проценитељ. Народна банка Србије наводи да је процена вредности непокретности поступак утврђивања грађевинске и тржишне вредности и да је врши овлашћени судски вештак, док НБС води базу података о проценама непокретности које служе као обезбеђење за хипотекарне кредите.
Најважније правило: не одређујте цену према једном стану
На крају, најпаметније је направити три нивоа провере: погледати званичне податке о реализованим продајама, проверити колико тренутно траже власници за заиста упоредиве станове и затим хладне главе урачунати предности и мане сопствене некретнине.
То је много боља стратегија него да цену одређујете према комшији који већ шест месеци продаје стан и сваки пут каже да „само што није отишао“.
Иначе, тржиште станова у Србији је и даље активно: укупна вредност промета станова у 2025. износила је 4,8 милијарди евра, односно око 60 одсто укупне вредности промета свих непокретности, према РГЗ-у.
Суштина је једноставна: ако желите да знате колико ваш стан заиста вреди, не питајте само „колико комшија тражи“, већ колико се за сличне станове заиста плаћа.
