Да ли подстанар крши уговор када СТАН ИЗДА У ПОДЗАКУП И УЗИМА КИРИЈУ? Ево шта каже Закон! Многи власници ОВО не очекују
Према члану 586, закупац може да преда закупљену ствар другоме у подзакуп или на коришћење уколико уговором није одређено другачије и ако власнику не настаје штета, пише у Закону о облигационим односима.
Власник је оглас за издавање отворио као потенцијални закупац, а на фотографијама је препознао сопствени стан. Подстанар издаје стан другоме, наплаћује му кирију, а власника о томе није обавестио. Иако таква ситуација делује као очигледно кршење договора, подзакуп према закону није аутоматски забрањен.
Пресудно је шта пише у основном уговору о закупу. Ако подзакуп није забрањен нити условљен претходном сагласношћу, закупац начелно може да препусти стан другом лицу, али само ако тиме власнику не наноси штету. Када уговор захтева дозволу или изричито забрањује подзакуп, власник добија основ да откаже закуп и затражи враћање стана.
Када подстанар издаје стан другоме без кршења уговора
Закон о облигационим односима користи израз закупац, иако се у свакодневном говору чешће каже подстанар. Према члану 586, закупац може да преда закупљену ствар другоме у подзакуп или на коришћење по другом основу, уколико уговором није одређено другачије и ако власнику не настаје штета, пише портал Некретнине.
То значи да ћутање уговора о овом питању не представља забрану подзакупа. Ипак, првобитни закупац не ослобађа се својих обавеза тиме што је стан препустио другоме. Он власнику одговара за то да подзакупац користи некретнину у складу са уговором, као и за штету насталу непримереним коришћењем стана.
Када је сагласност власника потребна, он је може ускратити само из оправданих разлога. У конкретном случају могу бити важне намена стана, број особа које ће у њему боравити, опасност од оштећења, кршење кућног реда или намера да се стан свакодневно издаје туристима. Међутим, сваки случај зависи од садржине уговора и стварног начина коришћења некретнине.
Боравак партнера, члана породице или госта не представља аутоматски подзакуп. Важно је да ли је трећем лицу стан стварно предат на самостално коришћење и да ли је са закупцем договорило плаћање накнаде. Ипак, уговор може ограничити и друге облике уступања стана, а не само класичан подзакуп.
Недозвољени подзакуп може бити разлог за отказ
Ако уговор прописује да закупац не сме да изда стан без претходне сагласности власника, а он то ипак учини, члан 588 Закона о облигационим односима даје власнику право да откаже уговор. Исто важи када је подзакуп изричито забрањен.
Власник најпре треба да провери уговор и сачува законито прибављене доказе: оглас за издавање, преписку са закупцем или друго обавештење из којег се може утврдити ко користи стан. Затим закупцу треба доставити писани отказ, навести прекршену уговорну одредбу и затражити предају некретнине и кључева.
Закон о становању и одржавању зграда прописује да се уговор о закупу стана закључује у писаној форми и да нарочито садржи услове за отказ. Када је уговором предвиђен отказни рок, он не може бити краћи од 90 дана.
Отказ без отказног рока могућ је у ужој ситуацији: ако закупац и после опомене користи стан противно уговору или његовој намени, запушта одржавање и тиме ствара опасност од знатне штете. Зато откривање подзакупца не значи да власник сме одмах да промени браву, изнесе ствари или самостално исели особе из стана.
Ако закупац и подзакупац не напусте некретнину после престанка уговора, власник враћање стана мора да захтева одговарајућим судским путем. Самовољно исељење може отворити нови спор, чак и када је закупац претходно прекршио уговор.
Подзакуп престаје када престане главни закуп
Подзакупац своја права изводи из уговора који је закључио са закупцем, а не непосредно са власником станом. Због тога подзакуп престаје када престане основни закуп, без обзира на то да ли је између закупца и подзакупца уговорен дужи период коришћења стана.
Закон власнику омогућава и да, ради наплате својих потраживања према закупцу, непосредно од подзакупца захтева износе које подзакупац дугује закупцу по основу подзакупа. То може бити важно када првобитни закупац не плаћа кирију власнику, али истовремено наплаћује стан од трећег лица.
Најсигурније решење јесте да уговор јасно пропише да ли је подзакуп дозвољен, да ли је потребна претходна писана сагласност и које последице наступају ако се стан уступи без дозволе. Када подстанар издаје стан другоме, власник не треба да реагује само на основу чињенице да у стану борави непозната особа, већ према ономе што је уговорено и ономе што се може доказати, преноси Блиц.
