ОВА ДОКУМЕНТАЦИЈА ЈЕ ПОТРЕБНА ЗА ЛЕГАЛНИ КРОВ НАД ГЛАВОМ Важна правила за све власнике некретнина у Србији

Провера легалности објекта представља један од кључних корака при куповини некретнине. Без обзира да ли размишљате о куповини куће или сте већ власник објекта који није у потпуности легализован, важно је разумети шта све подразумева поступак легализације и како можете проверити статус објекта, преноси Espresso.

Можда сте се питали како да будете сигурни да је кућа коју планирате да купите потпуно легална? Или како да сазнате да ли ваш постојећи објекат има све потребне дозволе?

Шта значи да је кућа легална?

Легална кућа је објекат који је изграђен у складу са свим законским прописима или је накнадно легализована кроз поступак озакоњења. То значи да власник поседује грађевинску и употребну дозволу, односно решење о озакоњењу ако је објекат накнадно легализован. Легализација потврђује да је објекат изграђен према одређеним стандардима и да испуњава техничке и урбанистичке услове.

Нелегални објекти, с друге стране, изграђени су без одговарајућих дозвола и нису уписани у катастар непокретности. Куповина такве некретнине носи значајне ризике, од немогућности добијања кредита до потенцијалних проблема при каснијој продаји.

Како проверити статус легализације куће?

Постоји неколико начина да проверите да ли је кућа легализована:

Провера кроз Катастар непокретности

Најсигурнији начин да проверите статус легализације је увид у податке Катастра непокретности. То можете учинити:

• Онлајн – преко сајта Републичког геодетског завода
• Лично – посетом надлежној служби катастра у општини где се некретнина налази
• Код јавног бележника
• Уз помоћ правног саветника који ће вас водити кроз процес
• За проверу потребно је да знате:
• Назив општине
• Назив катастарске општине
• Број парцеле

Лист непокретности садржи податке о власништву, али и о томе да ли је објекат уписан са грађевинском и употребном дозволом или је легализован кроз поступак озакоњења.

Провера кроз општинску документацију

• Друга опција је провера кроз документацију коју поседује локална самоуправа. Да бисте то урадили:
• Посетите одељење за урбанизам у општини где се некретнина налази
• Поднесите захтев за увид у документацију о објекту
• Припремите податке о адреси и катастарској парцели
• У општини можете сазнати да ли за предметни објекат постоји грађевинска и/или употребна дозвола, или је можда покренут поступак озакоњења.

Провера код продавца

Приликом куповине куће, од продавца би требало да затражите следећу документацију:

• Лист непокретности (не старији од 15 дана)
• Грађевинску дозволу
• Решење о озакоњењу
• Пројекат изведеног објекта

Уколико продавац не може да вам достави ова документа, то је знак за опрез и потребно је детаљније истражити статус објекта.

Зашто је важно да кућа буде легализована?

Легализација је захтеван процес који је регулисан Законом о озакоњењу објеката. Због различитих специфичности потребно је увек прво прочитати овај пропис или наћи неког ко ће вам помоћи у тумачењу.

Легализација куће носи бројне предности и осигурава правну сигурност. Ево зашто је важно да кућа буде легализована:

• Правна сигурност – Легализован објекат је уписан у катастар и има јасно дефинисано власништво.
• Кредитна способност – Банке не одобравају кредите за куповину нелегализованих објеката, нити такве објекте прихватају као хипотеку.
• Тржишна вредност – Легализоване куће имају већу тржишну вредност и лакше се продају.
• Могућност реконструкције – Само за легализоване објекте можете добити дозволе за реконструкцију, доградњу или адаптацију.

Да ли сте знали да цена легализоване куће може бити и до 30% већа од цене сличне нелегализоване некретнине? Ово јасно говори колико купци цене правну сигурност коју доноси легализација.

Документација потребна за легализацију куће

Ако се испостави да кућа није легализована, ево које документе морате припремити за поступак озакоњења:

• Доказ о праву својине на објекту – лист непокретности или други доказ о праву својине на земљишту
• Геодетски снимак објекта – израђен од стране овлашћене геодетске организације
• Извештај о затеченом стању објекта – са елаборатом геодетских радова
• Доказ о уплати таксе за озакоњење – висина таксе зависи од површине и намене објекта
• Сагласности – у зависности од локације објекта, могу бити потребне различите сагласности (нпр. од Завода за заштиту споменика културе)

Комплетан поступак озакоњења може трајати прилично дуго, у зависности од сложености случаја и ажурности надлежних служби.

Како изгледа поступак легализације куће?

Поступак легализације, односно озакоњења, одвија се кроз неколико фаза:

1. Подношење захтева

Поступак почиње подношењем захтева за озакоњење надлежном општинском или градском органу.

2. Достављање потребне документације

Након подношења захтева, потребно је доставити сву претходно наведену документацију (прочитати детаљно закон). Надлежни орган ће вас обавестити ако је потребно допунити документацију.

3. Плаћање таксе за озакоњење

Висина таксе зависи од површине и намене објекта:

• За стамбене објекте до 100 м² – 5.000 динара
• За стамбене објекте од 100 до 200 м² – 15.000 динара
• За стамбене објекте од 200 до 300 м² – 20.000 динара
• За стамбене објекте преко 300 м² – 50.000 динара

4. Издавање решења о озакоњењу

Након што надлежни орган утврди да су испуњени сви услови и да је плаћена такса, издаје решење о озакоњењу објекта. Ово решење представља правни основ за упис права својине у катастру непокретности.

5. Упис у катастар непокретности

Последњи корак је упис објекта у катастар непокретности, што се обавља по службеној дужности на основу решења о озакоњењу.

На шта још треба обратити пажњу?

Поред провере легалности саме куће, потребно је обратити пажњу и на:

• Право својине на земљишту – Да ли је власник куће уједно и власник земљишта на којем је кућа изграђена?
• Терете и ограничења – Да ли на некретнини постоје забележбе?
• Урбанистичке параметре – Да ли је објекат изграђен у складу са важећим урбанистичким планом?
• Инфраструктуру – Да ли објекат има прикључке за воду, струју, канализацију?

Када купујете кућу од поузданог продавца, очекујте да ће вам бити презентована сва потребна документација која потврђује легалност објекта. Исто тако, ако већ поседујете нелегалан објекат, не одлажите поступак легализације јер вам то доноси бројне погодности и правну сигурност.

Свако одлагање легализације може довести до компликација у будућности, посебно ако дође до промена прописа или увођења строжих услова за озакоњење. Зар није боље решити ово питање одмах и уживати у свом дому без бриге о његовом правном статусу?

Провера легалности куће је кључан корак у осигурању ваше инвестиције и правне сигурности. Кроз поступак провере и евентуалну легализацију, обезбеђујете не само мирну садашњост већ и сигурну будућност вашег дома и имовине.